유영삼(소유디자인그룹 대표)
필자의 개인적인 견해를 이야기하자면 주택 시장은 바닥을 치고 머물러 있는 상태이고 상업 건물 시장은 아직도 들쑥 날쑥 하고 있는 형상이다. 주택을 구입하려면 지금이 가장 좋은 시기이다. 물론 모기지와 은행의 요구 조건들이 터무니 없이 까다롭기는 하지만, 구입할 수 만 있다면 더 없이 남는 장사가 될 수 있을 것이다. 옛날에도 한번 언급한 적이 있는데 한 번 더 짚고 넘어 가자면 주택 구입시 지붕과 지하실의 방수상태 그리고 주택 구조(Foundation)의 상태는 반드시 전문가의 도움을 받아 세밀히 조사해야 한다. 상대적으로 턱없이 저렴하게 나온 주택들은 항상 면밀히 인스펙션을 해 볼 필요가 있다. 기초공사를 보수해야 하는 경우나 지붕이나 지하에 물이 새는 것만큼 골칫거리도 없기 때문이다.
위급한 재정상태로 인한 숏세일로 주택을 시장에 내놓는 경우에 대해 간략히 이야기해 본다면 아무리 정신이 없고 신경쓸 일이 태산 같이 쌓여 있더라도 주택을 빠른 시간내에 처리하기 위해서는 부동산 업자에게만 기대지 말고 최소한 기본적인 몇 가지는 주택 소유주가 해야 한다고
본다.
1. 집 내외부에 페인트 칠은 반드시 새로 하자.
2. 실내외 조명들을 전문가의 도움을 받아 교체하자.
3. 차고(Garage) 내부는 깨끗이 정리하자.
4. 현관 입구를 새 집처럼 완벽히 만들어 놓자.
5. 현관 입구 도어와 차고 문의 교체는 플러스!!!
이외에도 여러가지가 있겠지만 가장 기본적인 것들만 나열해 봤다. 물론 숏세일을 하는 상황에 이런 자금 마련이 쉽지만은 않겠지만 주택을 무조건 손해를 보면서 파는 것보다는 약간의 비용과 시간, 투자로 손해를 최소화 할 수 있다면 한 번쯤 고려 해 볼 필요가 있지 않을까 싶다. 상업 건축물 시장으로 화제를 돌려 보자. 이번 달의 주식시장의 흐름과 흡사하다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다. 좋은 물건들이 시장에 나와 있는 것은 틀림없다.
가격 면에서 거품이 대폭 빠진 건물들이 은행경매(Foreclosure)에 나온 상태이다. 물론 아직도 가격 하락의 폭이 예상보다 클 수 있다는 심리적 불안으로 좋은 물건에 대한 해석이 제각기 다를 수 있다. 그렇지만 마냥 기다릴 수도 없는 것이 현실이다. 35%에서 많게는 50%까지 떨어진 가격의 상업건축물들이 시장에 나와 있다면 요즘 유행어로 표현 하자면, “참, 괜~찮다”고 볼 수 있다. 물론 총 매매 금액의 40% 정도 다운페이먼트는 필수적인 것으로 알고 있다. 은행 경매 물건들만 전문적으로 다루는 부동산 전문가들과의 상의는 필수다.
내 경우 고객에게 건축과 관련해 충고와 제안을 하게 된다. 주로 테넌트들이 재계약을 하지 않고 나가 빈 공간(Vacant space)들이 많은 스트릿(Street) 선상의 몰(Mall)들이 거래 대상으로 나와 있는 경우를 자주 접하는데 현장 상태를 세심히 확인해야 한다. 첵크 리스트를 간략히 뽑는 다면 다음과 같다.
1. 주변 트래픽(Traffic) 조사
2. 전체 건물의 전기(Main Electrical panel) 용량 확인
3. 건물 전체의 히팅, 에어컨디션(HVAC)의 시스템과 용량 확인
4. 건물의 배관(Plumbing), 드레인(Drain) 그리고 주차장에서 하수구로의 물매(Sloping) 확인5. 지붕의 방수(Water-proofing)상태 및 기계 유닛들과의 접합상태(Dunnage Detail), 고인 물 (Ponding Water)로 인한 피해 상태 확인
6. 침수 지역 확인
7. 기계실(Mechanical Room)의 내부 장치들과 유닛들에 대한 정보 입수
이런 기초적인 조사자료를 바탕으로 전문가들과의 상세 검토를 통해 건물 구입 이 결정 되었다면 보수 및 레노베이션에 대한 계획도 반드시 준비해야 한다. 새로운 화장으로 기존 건물의 색깔을 바꿀 수 있는 좋은 기회가 될 수 있기 때문이다. 또한 새로운 방향을 미리 계획하고 변화를 만들어 낸다면 건물주가 원하는 미래의 테넌트들을 유혹하기가 보다 더 쉽지 않을까?
거품이 빠진 건물이 새 주인을 기다리고 있을 경우 준비된 사람들이라면 더 이상기다리지 말자. 지금이 기회이다. 또한 변화를 위한 여유 자금 또한 미리 버짓(Budget)에 포함 시키는 것을 잊지 말자. 건물구입 만큼이나 중요하기 때문이다.
