모게지 페이먼트를 못하고 1달 이 지나면 크레딧 점수가 내려간다. 보통 Due Date은 매달 1일 이고 15일 간의 Grace Period가 주어진다. 15일이 지나서 30일 까지는 늦은 페이먼트에 대한 벌금(주로 페이먼트의 5%)을 내면 되지만 30일이 지나는 순간 크레딧에 보고가 되고 점수가 떨어지게된다. 점수가 떨어지면 얼마나 떨어지게 될까? 정확하지는 않지만 크레딧 기관에서 내 놓은 Estimate를 기준으로 주택차압의 경우, 크레딧 카드의 경우, 그리고 뱅크럽시의 경우로 나누어 알아본다.

Foreclosure(주택차압)의 경우 : 85점 에서 160점 정도 내려간다.

카드나 다른 페이먼트의 경우 : 30일 늦으면 40점 에서 110점 내려간다. 만약 90일 이상 늦을 경우 70점 에서 135점 정도 내려간다.

뱅크럽시의 경우 : 보통 130점에서 240점 정도 내려간다.

(점수의 기준이되는 FICO Score는 최저 300점에서 최고 850점 까지 이다.)

개인마다 늦은 페이먼트가 있더라도 떨어지는 점수에 차이가 있다. 예를 들면 현재 780점인 사람과 680점인 사람이 있다고 가정하자. 페이먼트를 한번 늦었을 경우 680점인 사람은 640점으로 비교적 적게 떨어지는 반면 점수가 780점인 사람은 680점으로 100점이상 떨어지게된다. 주택차압의 경우도 680점인 사람은 85점 정도 떨어지는 데 780점인 사람은 160점 이상 떨어진다.

위에서 보듯이 점수가 떨어지는데는 여러가지 변수가 있다. 모게지 페이먼트 하나와 크레딧카드 하나를 가지고 있는사람이 30일 페이먼트를 늦는 것과 크레딧 카드를 15개 가지고 있는사람이 1개의 크레딧에서 30일 늦는 것과는 많은 차이가 있다. 물론 크레딧카드 하나만 가지고있는사람의 점수가 많이 떨어진다.

많은 분들이 Short Sale일 경우 점수가 많이 떨어지지 않고 2년 내에 점수가 다시 회복되어 집을 살 수 있다고 믿는 분들이 많은데 실제로는 그렇지 않다. 차압이나 숏 세일 그리고 소유권을 은행에 반납하고 집을 나오는 Deed-in-Lieu 의 경우 모두 같은 무게로 크레딧 점수에 반영되리라 보는것이 맞다. 현재는 집을 어떤 식으로 처분하던 적어도 4년 이 지나야 주택을 융자를 받아 구입할 수 있다. 한 예외 조항은 본인의 뜻에 상관 없이 집가격이 많이 하락하여 어쩔 수 없이 집을 정리한 경우인데 이경우 상황을 증명할 수 있다면 2년 후에 다시 집을 살 수 있도록 하는 법안이 계류중이다.

참고로 Foreclosure, Short Sale, Deed-in-Lieu, 그리고 Chapter 13 BK일 경우 7년 간 크레딧에 기록이 남아 있게된다. 하지만 Chapter 7 뱅크럽시 일 경우는 10년 이다.

크레딧이 나빠지면 댓가를 치뤄야한다. 신용을 지키지 못한 페널티라고 보는편이 맞다. 크레딧 카드 이자가 많이 높고 자동차 융자이자고 높다. 심지어는 보험을 들 경우에도 일반 크레딧이 좋은 사람보다 115불 집 보험의 경우도 50불 이상 더 지불해야 하는 경우가 있다고 한다.

자의던 타의던 크레딧이 나빠지면 여러가지로 불편해진다. 하지만 많은 분들이 기왕 버린것 이라며 체념하고 될대로 되라는 식으로 자포자기하는 경우가 많은데 그럴 필요는 없다. 다시 크레딧을 쌓는 것은 빨리 시작할수록 좋다. 미국 격언중에 “Better late than never”(늦더라도 다시 시작하는것이 안하는 것보다 낮다)라는 말이 있다. 희망을 가지고 새로 시작하는 용기가 필요하다.

(213)219-9988

<브라이언 주 / 뉴욕융자 대표>