올해 부동산 마켓 역시 기대에 못 미친것이 사실이다. 주택 가격은 올해도 더 떨어지리라는 전망이다. 또한 정부의 발표에 의하면 2010년 모게지 연체로 차압의 위기에 처할 주택수가 500만채에 달하고 향후 2-3년 안에 그 수가 더욱 증가하여 800에서1300만 채에 달할 것으로 내다보고있다. 경기는 더욱 나빠지고 있고 모게지 페이먼트도 하기 힘들어 이제 곧 페이먼트를 못할 지경에 이를 것이라 예상하는 Home Owner들이 많다. 더욱이 집값 하락으로 집에 에쿼티가 전혀 없거나 집을 팔려 하면 많게는 20만 불정도 넣어야 하는 분들도 많이 계신다. 어렵게 번돈 좀 편안히 살아보자고 다운 30% 하고 주택을 구입했는데 집 가격이 50%이상 떨어졌다면 누가 페이먼트를 하고 싶겠는가? 자의던 타의던 모게지 연체가 피할 수 없는 상황이라면 할 수있는 최소한의 Option에는 어떤 것들이 있는지 알아본다.

1. 재 융자 - 처음 구입 시 20% 이상 다운 했는데 현재 주택 가치가 많이 떨어졌다면 현 주택 가격의 105%까지 PMI 없이 융자가 가능하다. 이자도 현재 일반 융자 이자와 같으므로 현재 이자를 높게 내고 있고 재 융자 한다면 페이먼트를 내는데 문제가 없다면 오바마 재 융자를 신청함이 바람직하다.

2. Loan Modification - 융자 페이먼트 조정은 현재 이자를 줄어든 수입에 맞추어 낮추어 주는 방법이다. 경기 침체로 수입이 줄어든 사람들이 집을 유지할 수 있도록 은행에 자신의 상황을 설명하고 이자를 낮추어주도록 요청한다. 신청자는 매우 많지만 실제로 혜택을 받는 사람들은 신청자의14%에 불과한 점이 단점이다. 융자 페이먼트를 낮추어 주어도 원금은 줄지 않는다.

3. Short Sale - 현재 주택 가치가 융자 금액에도 못 미칠 경우 주택 소유주가 집을 현 시세로 팔때 은행이 이를 허락해주고 은행이 빌려준 액수와 판매 가격의 차액을 손해보는 방법이다. 대부분의 경우 숏 세일 기간이 짧게는 7개월 길게는 1년 이상 걸리므로 숏세일을 집에 더 머무르기위한 수단으로 이용하는 경우가 많다. 혹은 자신의 친구나 자식을 바이어로 이용하는 편법, 불법으로 다시 주택을 구입하고 그냥 이사감 없이 사는 경우도 많다. 은행들은 차압보다 숏세일을 더 선호하므로 성공확률이 높다. 그 이유는 은행이 주택을 차압하는데 드는 비용은 주택가격의 40%정도 인데 반해 숏세일은 20%면 가능하다고 한다.

4. Deed-in-lieu of foreclosure - 이는 버틸때까지 버티다가 집을 은행에 넘기고 나가는 방법이다. 차압은 피하고 자발적으로 은행에 소유권을 넘겨줌으로써 차압이라는 험한꼴을 면하고 은행에 빚을 탕감 받는 방법이다. 집을 비어준다 약속하면 은행은 얼마까지 그냥 살 수 있도록 해 주고 이사이용까지 주기도 한다. 얼마전까지 1500불을 주던 것을 요즘은 3000불까지 준다고 한다. 차압으로 쫓겨날 경우 사람들이 집에 붙어있는 물건들을 부수거나 뜯어가는데 반해 이 경우 곱게(?) 나가므로 은행들이 주택소유주들에게 비교적 관대하다.

5. Foreclosure - 말 그대로 차압당하는 방법이다. 보통 3개월동안 집 페이먼트를 하지 않으면 Notice of Default(NOD)가 올라가고 그 후 4개월이 지나면 Notice of Trustee’s sale(NOT)를 통보받고 20일 후에 차압된다. 주택을 지키기위해 많은 사람들은 Chapter 13을 파일하는등 최선을 다하다 더 이상 방법이 없으면 차압 당하고 그 후 20일 내로 집을 비워주지 않으면 마샬이와서 집 키를 바꿀 수 있다. 상황에 따라 차압 후 몇달 정도 더 머무를 수도 있다.

6. 융자 소송 - 융자를 받을 때 은행이 실수를 하였다고 판단되면 변호사를 선임하여 소송을 할 수 있다. 정식 소송중에는 집이 넘어가지 않는다. 하지만 소송 비용이 많이 들어가므로 차라리 페이먼트를 더 내고 집에 머무르는 편이 낳을 수 있다.

요즘 통과된 오바마 법은 은행에 원금삭감을 현재 주택가격의 90%까지 해 줄것을 골자로 하고있다. 5년에 걸쳐서 원금을 삭감해주면서 주택소유주에게 집을 지키게하는 모티베이션을 줄 수 있을지 주목된다. 이 법은 5월쯤 나온다한다. 어떤 상황에 있던 현명한 선택이 요구되는 시점이다.

(213)219-9988
브라이언 주 뉴욕융자 대표