쟌 리(해밀턴 캐피탈 LLC)



봄 기운이 솟아나면서 주택을 구입하고자 하는 바이어들의 움직임이 예전보다 많이 분주해 보인다. 이번 칼럼에서는 부동산 전문가들의 의견을 모아 바이어들이 주택을 구입할 때 흔히 범하기 쉬운 오류들을 정리하여 소개하고자 한다.

융자 상담없이 살 집부터 알아본다
몸에 이상 신호가 발견되면 가장 먼저 해야 할 일은 전문의를 찾아 상담을 받는 것이다. 매한가지로 집을 사기 위한 가장 우선 순위는 각자의 재무 상황에 알맞는 융자 조건을 파악하는 일이다. 융자 전문인과의 상담을 통해 어떠한 조건으로 얼마까지의 융자가 가능한지를 확인한 후에야 집 사냥에 나서야 할 것이다.

큰 돈을 한꺼번에 지출한다
살다 보면 갑자기 이것 저것 사는데 큰 돈이 한꺼번에 지출되어야 하는 경우가 있다. 예를 들어 살 집을 정하고 계약을 했고 클로징은 다가오는데 새 집에 어울리는 멋진 차를 갖고 싶은 마음에 비싼 차를 덜커덕 사버리는 경우가 있을 수 있다. 그러나 융자를 제공하는 은행에서는 클로징 전 융자신청인의 신용기록을 재차 확인하면서 차를 구입한 것이 부채비율을 올려 융자에 브레이크를 걸 수가 있음을 명시해야 한다.

가장 이자율이 낮다는 이유만으로 랜더를 고른다
모기지론에서 가장 중요한 것은 이자율인 것이 분명하다. 그러나 ‘표면’이자율(Nominal interest rate)이 낮다고 해서 항상 좋은 것은 아니다. 더 중요한 것은 ‘실질’금리(Real interest rate)이다. 융자 용어로 APR이라고도 불리우는 이 실질금리는 융자대출액에 클로징 비용을 가산하여 실제로 지출하는 이자율이 얼마인가를 보여주는 수치다. 이를 쉽게 비교하기 위해서는 이자는 이자대로 클로징 비용은 비용대로 구분하여 확인하면 된다.

부동산 중개인이 추천하는 랜더만 이용한다
좋은 리얼터를 만나서 좋은 집을 찾는 것은 중요하지만 리얼터는 모기지론의 전문가가 아님을 기억해야 한다. 대개는 리얼터가 자기의 친구, 또는 잦은 비지니스 관계에 있는 랜더를 추천해줄 수 있지만 그 랜더가 반드시 최적의 상품과 서비스를 제공한다는 보장은 없다. 반드시 복수의 다른 랜더를 직접 알아보아 객관적 비교로 최종 결정을 한다.

듀얼 에이전트(Dual Agent)를 이용한다.
듀얼(Dual Agency)란 바이어를 위해 집을 소개하는 역할을 맡은 부동산 중개인이 같은 집의 리스팅을 보유한 셀러를 담당하고 있다는 의미다. 즉 맘에 드는 집을 발견했는데 공교롭게도 그 집이 같은 중개인의 리스팅인 것이다. 이 같은 경우의 중개인이 바이어에게 꼭 불리하게 작용된다는 논리는 부당하지만 쌍방의 요구 사항을 동시에 충족시켜줘야 한다는 부담이 존재한다는 사실을 명시해야 한다.

집에 대한 사전 조사 (Inspection)없이 계약 진행을 한다.
전문가의 인스펙션을 받아 놓으면 여러 면에서 바이어가 유리한 입장에 서게 된다. 간혹 표면적으로 보이는 집의 상태가 좋아 비용을 절약하기 위해 인스팩션을 외면하는 경우들이 있다. 그러나 공교롭게도 이 때마다 추후 문제점이 발견돼 클로징이 지연되는 사례들을 쉽게 접한다. 몇 십만 달러의 집을 장만하면서 몇 백 달러를 절약하려는 우를 범해서는 안된다.

집주인(쎌러)와의 직거래
집 주인이 중개인을 통하지 않고 집을 직접 거래하는 경우가 있다. 이럴 경우 따르는 위험중 대표적인 것이 바로 자칫하면 초기 디파짓(deposit)을 못 돌려 받을 수도 있다는 것이다. 주택 매매계약시 contingency를 계약 내용에 포함시키는데, 그에 합당한 이유가 발생할 경우 디파짓을 돌려주고 거래를 무효화하는 것이다.그러데 일부 집 주인들의 경우 계약을 바이어가 파기했으니 못돌려 주겠다고 하는 경우가 있다. 디파짓은 바이어가 집을 클로징할 때 필요한 제반 비용을 감당하기 위해 관례상 제 삼자에게 의탁해 놓는 것이므로 이런 경우라면 변호사와 상의하여 완전히 클로징이 되기 전에는 집 주인이 가져가는 일이 없도록 조치해야 한다.