차압을 집행한 은행으로부터 임대계약을 그대로 이행하겠다는 서면 통지를 받음으로서 이 새로운 소유주를 새 임대주로 인정하겠다는 의미의 attornment clause는 대부분의 산업용이나 상업용 임대 계약서에는 거의 다 포함이 되어 있는데 이로 인하여 담보서류 trust deed가 등기가 된 후에 이루어진 임대계약도 즉 담보서류가 시간적인 순위로 임대계약보다 먼저 이루어졌기에 선 순위의 담보서류에 의한 차압이 하순위의 임대계약들을 소멸해야 되겠지만임대계약서속에 포함되어 있는 attornment 구절에 의해 다시 회복된다고 지난주에 설명했다.

임대계약서에 attornment 구절을 요구하는 대부분의 산업용, 상업용 융자 은행들은 lender subordination 구절 또한 임대계약서에 포함시키는 것을 요구한다.

lender subordination 구절을 임대계약서에 포함시키므로 해서 융자은행들은 융자 후에 이루어진 임대계약보다 하순위로 순위를 바꿀 수 있는 선택을 융자상환 기간 동안 언제든지 가지게 되는 것이다.

은행들은 lender subordination 구절과 attornment 구절 둘 다 포함하고 있는 임대계약서를 통해, 차압하기 전에 순위를 임대계약보다 하순위로 바꾸어 차압자체가 임대계약에 전혀 영향을 주지 않고 차압한 후에도 임대계약을 입주자에게 실행시킬 수 있거나 또는 차압을 먼저 끝내고 attornment 선택 기간 안에 입주자에게 임대계약을 실행시킬 선택을 함으로서 은행으로서 최대로 유리한 임대계약을 보유 지속하게 되는 것이다.

은행이 차압하기 전에 입주자에게 subordinate 결정 즉 은행담보 서류 등기 된 날짜가 임대계약 날짜보다 먼저이기에 은행 담보서류가 우선순위 이지만, 하순위인 임대계약보다 은행담보서류를 하 순위로 놓겠다는 결정을 통보함으로서 우선순위, senior 이었던 은행담보 서류는 임대계약보다 하 순위, junior가 되게 되어 차압으로 인한 타이틀로부터의 삭제를 면하는 것이다.

예를 들어 W 은행이 제 1저당을 가지고 있고, 담보건물 소유주 L은 입주자 T와 제1저당이 등기된 후 임대계약을 체결했고 임대계약은 lender subordination 구절을 포함하고 있었다. 불경기가 심해지며 건물주 L은 payment이 밀리게 되고 W 은행은 차압 통지서 notice of default를 file하고 차압 준비 중에 감정을 통해 T가 내고 있는 임대료가 현 시세 임대료보다 많이 높은 것을 발견하고 임대계약을 유지하기로 결정했지만 똑같은 이유에서 입주자 T는 임대계약을 빠져 나오기 위해 건물주 L에게 임대계약 수정보수, lease modification fee를 지불하고 30일 통지에 의해 입주자 T가 임대계약을 종료시킬 수 있다는 임대계약 수정을 했다. W 은행은 L과 T가 임대계약 수정을 하려한다는 소문을 듣고 임대계약 수정 전에 T에게 은행 담보서류 순위를 임대계약보다 하순위로 하겠다는 subordinate notice를 서면으로 serve 했다.

얼마 안되어 W 은행은 건물을 차압했고, 입주자 T는 W 은행에 30일 임대계약 종료 통지를 보냈다.

입주자 T는 차압 전에 이루어진 건물주 L과의 임대계약 수정으로 30일 임대계약 종료를 시킬 수 있나?
No. 왜냐하면 W 은행의 subordinate 통지가 임대계약 수정보다 먼저 일어났기에 본래의 임대계약 조건은 차압에 의해 전혀 영향 받지 않고 실행되어야 한다.

임대계약 내용과 임대 계약된 건물의 모기지 들과의 상관관계는 아주 깊고 광범위하며 조그마한 지나침으로도 아주 커다란 불이익이 생길 수 있는 분야이니 반드시 전문 변호사와 상의 하도록 하자.
(213)748-8888


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사