LA의 발렌시아 및 일부 지역의 주택매물을 살펴보면 50만대 이하의 주택의 70%가 여전히 은행차압매물(REO) 또는 숏세일 매물이다. 최근 뉴스에는 주택차압건수가 줄었다는 반가운 소식과 머지않은 장래에 강도높은 차압폭풍이 몰려올 것이라는 우울한 뉴스가 같이 실려나오고 있다. 여전히 주택시장이 안정되지 못하고 있다는 증거로 볼 수 있겠다. 3월 중순이면 2010년의 봄이 시작되는 시기인데, 주택시장의 봄소식은 아직까지는 들리지 않고, 강남갔던 제비가 수십마리 몰려들어야 봄소식이라도 전할수가 있겠는데, 서둘러 올라온 제비 몇마리가 차가운 봄바람에 지저귀는 소리만 조금 들린다. 주택시장은 여전히 이상하리만큼의 부족한 매물로 많은 바이어의 애를 태우고 있는 중이다.

이런 와중에 숏세일 매물은 계속 좋은 매물이 저렴한 가격으로 지속적으로 시장에 나오고 있어서 우리가 눈여겨 볼 필요가 있겠다. 어떤 매물은 시장에 나오기도 전에 이미 바이어가 정해져 버리는 경우도 있다. 운좋게(?) 그 매물을 고객에게 보여주게 되어서 현재의 리스팅 가격보다 높이 제의를 해도 당첨되지 못하는 경우가 많다.

그래서 리스팅 에이전트에게 온갖 좋은 말과 아첨에 가까운 칭찬과 바이어에 대한 장점과 갖가지 보충서류를 완벽하게 만들어 제출하여야 겨우 본선에 뽑히게 되니,바이어 에이전트가 참 고생이다. 그렇다고 리스팅 에이전트만 원망을 할 수가 없다.

숏세일이란 현재의 주택에 대해 집주인이 가지고 있는 대출금을 다 갚지 못하고 은행의 승인을 받아 바이어에게 집을 파는 극히 정상적이지 못한 매매거래이다. 그나마 바이어는 저렴한 가격에 좋은 주택을 사게 되어 좋고 셀러는 대출금에 미치지 못하는 금액이나마 은행에 갚고 집을 넘겨주기 때문에 집에 대한 부담을 덜게 되어 다행이다. 그러나 그 손해나는 부분은 은행이 고스란히 가지고 가기 때문에 반드시 해당은행의 허락이 있어야 한다. 그 허락을 맡는 과정이 너무 오래 걸리고 고되고 힘들다. 그래서 그 오랜 기간 은행과 협상을 하면서 본 거래를 완성시키는 리스팅 에이전트에게 그리 심한 원망을 할 수가 없는 것이다. 일단 바이어의 오퍼가 뽑히고 나면 그 다음은 리스팅 에이전트가 은행과 협상하는 일만 남아 있어서 바이어의 에이전트는 별로 할 일이 없다.수시로 리스팅 에이전트에게 연락해서 그 협상이 잘되는지 여부만 확인하고 바이어에 보고하는 일밖에는 특별히 할 일이 없는 것이다.

숏세일의 협상과 그 승인과정이 얼마나 고되고 힘든지 아무도 모른다. 물론 쉽게 승인을 해주고 빨리 처리해 주는 몇몇 은행과 그러한 마음씨 좋은 은행협상 담당자들을 만나게 되면 마치 복권에 당첨된 것과 같은 기쁨을 느낀다고 한다. 심지어 숏세일 패키지 서류를 작성하여 그 은행으로 팩스를 보내자 말자 두달만에 최종 승인이 나서 바로 에스크로를 오픈한 케이스도 있다. 이는 말 그대로 행운이 아닐 수 없다. 물론 협상실력과 서류작성능력도 한몫을 하겠지만 말이다.

그러나 대부분의 숏세일 협상의 경우, 숏세일 거래에 뽑히고 숏세일 팩키지 서류를 은행에 제출하고 난 뒤부터 승인을 받기 까지 보통 5~6개월이 걸리는 경우가 많다. 특히 ‘C’은행의 경우 기간이 오래 걸리기로 유명하다. 그 반년이라는 긴 기간 동안 매주 2, 3차례씩 은행에 전화를 해서 그 진행과정을 일일이 살펴서 업데이트를 해야 한다. 바이어와 바이어의 에이전트에게 수시로 연락을 하여서 그 진행과정을 알려줘야 한다.

특히, 참을성이 없는 성격이 급한 바이어의 경우 매주마다 왜 승인이 안나오느냐, 뭐가 잘못된것 아니냐, 이것을 포기하고 다른 매물을 봐야 하는 것 아니냐, 시간만 손해보는 것 아니냐 등등 그 성화가 받아내는 일이 정말 힘들다.

바이어의 전화가 오면 걱정부터 앞설 때가 한두 번이 아닐 것이다. 물론 은행승인이 나오고 에스크로가 오픈되고 무사히 모든 일이 잘 끝나고 나면 그 바이어들이 다 천사로 변한다. 원래 천사였던 바이어를 그렇게 성마르게 만든 것도 다 이 악마같은 숏세일 때문이라고 애둘러 생각해 보기도 한다. 숏세일이란 참 고되고도 힘든 일이 아닐 수 없다.

(661)373-4575


제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장