계속되는 경기 침체와 더불어 집 페이먼트를 감당치 못해 숏세일(Short Sale)이나 차압(Foreclosure) 위기에 몰린 사람들이 작년에 비해 줄기는 했지만 아직도 주택시장회복의 가장 큰 문제점으로 지적되고있다. 그동안 시도했던 융자조정이나 또 다른 여러가지 방법을 통해 어떻게 해서든 소유주택을 지키려고 했던 주택소유주들을 상대로 수많은 매력적인(?)광고들이 쏟아져나오고 있다. 작년에는 융자조정광고 물밀듯 쏟아져 나왔다면 금년에는 숏세일 광고가 신문지면과 방송화면을 메꾸고 있다.

차압 위기에 놓인 집오너들은 대부분 처음 겪어보는 여러가지 상황에서 당황하기 마련이다. 이렇게 어려움을 당한 주택 소유주들이 정신없는 사이 여러가지 방법으로 피해를 입히는 사례가 점점 늘어나고 있다.

차압의 첫단계인 NOD ( Notice of Default )가 카운티에 등기되면 이때부터 각종 차압 방지를 중지 혹은 차압기간을 연기할수 있다는 등의 편지를 수십통이상 받게 된다. 변호사 사무실에서 온것부터 시작해서 자칭 모두가 이분야에서 전문가라고 하는 주장하는 사람들에게서 온 편지들이 대부분이다. 하지만 이중에서 실제로 도움을 줄 수 있는 것이 있는가 하면 주택오너들에게 더 큰 피해를 주는 경우들도 같이 있음을 알아야 한다. 이중 대표적인 몇가지를 살펴보면

첫째. 소유주택에서 오랜기간동안 살게 해줄 수있다. 달콤한 말이지만 최악의경우 본인의 의사와 상관없이 파산(?)등을 고려해야하는 경우도 있기때문에 자신이 어떻게 소유주택에서 오랜기간동안 살 수있는지 정확한 내용을 파악한 후 결정을 해야한다. 잘못하다간 은행측으로부터 고의적인 시간지체로 차압방해로 몰려 더 큰 피해를 볼수도 있기때문이다.

둘째. 자신의 회사가 은행의 밀린 페이먼트를 다 갚아준후 주택 매매를 대행해 준다는 것이다. 이들이 자선단체도 아니고 엉뚱하게(?) 남의 빛을 갚아준다는것은 말도 안되는 일이다.

셋째. 자신들에게 주택 등기권을 넘기면 오래살수있다고 하는 경우다. 집 소유권을 넘긴후 매달 일정금액을 렌트비로 내고 테넨트로 남아 있으라고 하는 경우도 있다. 이 경우 집소유권만 다른사람에게 넘어가고 융자에 대한 모든책임은 집오너에게 그대로 남아 있게 된다. 한가지 더 주의할것은 집소유주가 바뀌어도 차압은 이것과 관계없이 계속 진행되게 된다는 사실이다. 결국 피해자는 주택소유주 본인이 되는것이다. 특히 2,3차등의 에퀴티융자를 얻어서 쓴경우 융자서류에 싸인한 사람에게 모든 책임을 묻게되며 은행으로 부터 손해배상에 따른 소송이외에 차압을 고의적으로 지연시킨것이 확인되면 이에 대한 소송도 당할수있으므로 각별히 주의해야한다.

얼마전 1년전에 주택소유권을 이러한 업체에 넘긴후 자신은 테넌트로 살고 있다가 다시 숏세일을 하려고 상담차 찾아온 일이 있었다. 소유등기권을 조사해 보니 이미 집주인이 소유권을 넘긴후 3번이나 주택등기권이 바뀐것이 확인되었다. 집주인은 현재 집소유권을 소유하고있는 사람을 만나본적도 없는 전혀 모르는 사람이라고 했다. 이경우 은행등으로 부터 어떤문제가 제기될때 모든 책임은 집소유주가 떠안게 되므로 집소유권을 넘기는것은 상당히 위험할 수있으므로 조심해야 한다.

넷째. 일정금액을 내면 자신들이 진행중인 차압을 중지시킬 수 있다는 경우다. 은행이 차압과정을 시작하게 되면 어느 누구도 밀린 빛을 다 갚기 전에는 차압을 중지하는것은 거의 불가능하다. 다만 경우에 따라 은행과 협상을 통해 조금 기간을 연장하는것은 가능할 수 있다.

차압 위기에 처한 주택소유주들을 위에 열거한 방법이외에도 여러가지 교묘한 방법으로 더욱 힘들게 하는경우가 많이 발생하고 있다. 차압이 예상되는 주택소유주들은 본인 스스로 먼저 차압과정을 정확히 이해한후 대처해야 이러한 일을 당하지 않을 수 있다. 힘들수록 정신을 바짝 차려야 두 번 실수를 하지 않을 수 있다.
(213)590-5533


스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장