요즘엔 집값이 더 이상은 떨어지지 않을 것이고 지역에 따라서는 오르기도 한다는 희망적인 전망이 많으나 현재의 주택시장 상황은 이미 집값이 많이 떨어져 있어 지난 4~5년 사이에 집을 산 홈오너들은 집을 팔아야 할 입장이 되도 제값에 팔 수도 없고 재융자도 안되는 형편이 되어 지금은 우리의 보금자리이고 가장 큰 재산이었던 집이 마치 구멍난 물병에서 물이 세는 것처럼 집주인의 재산을 잃게하는 원인이 되고 있다.

즉 지난 몇년사이에 20%이하의 다운으로 집을 샀다면 그 집의 시세는 융자액보다도 낮아진 것이 거의 확실한데 그래도 집을 팔아야하는 주택 소유주들은 숏세일로 집을 팔아야하는 것이 현실이다.

지난 해 말에 정부는 한없이 지체되는 숏세일의 빠른 진행을 위해 새 가이드라인을 발표했고, 은행들도 밀려있는 숏세일매물들을 해결하기위해 새로운 시스템을 도입하거나 숏세일을 원활하게 진행시키기 위해 여러명의 새 인원을 보충하는등 많은 노력을 기울이고 있으므로 고통스러울 정도로 한 없이 기다려야하고 혼란스러웠던 숏세일 과정이 앞으로는 지금보다는 훨씬 빠르게 진행될 것을 기대해도 될 것 같다. 이제까지도 주택매매의 많은 비율을 차지했던 숏세일이 앞으로는 점점 많아질 것으로 예상되는 때에 듣는 좋은 소식이 될 것 같다.

즉 정부주도하에 시작된 주택융자재조정정책(The Home Affordable Foreclosure Alternative Program)의 결과가 우리의 희망과는 달리 부정적인 결정이 많이 나오고 있어, 은행에서는 융자재조정이 거부되었다는 편지를 집주인에게 보내는 거와 함께 거의 동시에 해당 카운티에 차압의 시작을 뜻하는 N.O.D.(Notice of Default)를 등기하고 있어, 집페이먼트가 밀린 많은 주택소유주들이 차압의 위기에 처하게 되었으나, 은행입장에서도 차압을 하기에는 비용이 너무많이들어 숏세일에 협조적이다. 즉 이제까지 밀린 월페이먼트에 더해 여러가지의 비용(holding cost, fix up cost, marketing cost, and costs of sale)이 드는데다, 대부분의 경우 시세보다 낮은 값에 집이 팔리므로, 융자은행에서는 차압에 드는 비용과 번거로움을 줄이고, 집을 포기할 수밖에 없는 주택소유자들을 돕기위해 숏세일을 할 수 있도록 돕고있다.

숏세일은 차압이나 파산보다는 페이먼트를 하기 어려운 홈오너들에게 훨씬 유리한 선택이 되지만, 그렇다고 누구나 숏세일을 할 수 있는 것은 아니다.

우선 집을 포기할 수밖에 없는 어려운 상황(Hardship)을 은행에서 인정해야하며, 예를 들면 실직이나 자영업자들의 수입감소로 인한 월부금 상환이 어려워지는 것뿐만아니라, 이혼이나 건강상의 문제, 직장을 바꾸게 되어 피치 못하게 멀리 이사를 가야하나 떨어진 집값으로 인해 집을 팔 수 없을 때, 또는 집을 살때의 융자가 월페이먼트를 줄이기 위해 원금이 늘어나는 융자플랜(Pay option ARM)을 선택했거나 3년 혹은 5년 고정으로 론(loan)을 했는데 만기가 되어 재융자를 해야하는 데 집값이 떨어진데다 은행이 요구하는 융자조건이 까다로와 재융자가 불가능할때등, 숏세일을 할 수 있는 조건이 충족된다면, 각 은행마다 각기의 양식과 절차를 따라 숏세일을 시작할 수 있게한다.

숏세일을 하기 위해서는 여러가지 알아두어야 할 것들이 있는 데, 우선 셀러의 입장에서 염두에 두어야 할것들 몇가지를 살펴 보면

1. 숏세일이라도 집을 잘 관리하여 좋은 상태를 유지하여야하며,

2. 셀러에게 돈을 빌린 채무자로서의 의무와, 집주인으로서의 권리가 있으며,

3. 2차 3차이상까지의 론이 있는 경우에는 셀러의 재정상태에 따라 셀러가 돈을 내야하는 경우도 있을 수 있다.

4. 숏세일이 진행중인 경우에도 셀러는 융자금을 상환해야 하는 의무가 있으므로 융자은행에서는 크레딧회사에 숏세일중에 페이먼트가 되지않은 것을 보고하는 등의 사항들을 고려해서 숏세일을 준비하셔야 한다.

(213)505-5594

미셸 원 / Bee 부동산 주택부 부사장