개인집들이나 콘도들 등 주거용 부동산들의 차압들과 숏세일들이 계속 되고 있으며 앞으로도 수많은 주거용 부동산들이, 특히 융자조정이나 차압절차 연장 등에 의해 전혀 페이먼트도 내지 않으며 1년여씩 거저 살고 있는 주거용 부동산 등이 대량 쏟아져 나올 것이라는 예상 하에 이제는 비주거용 부동산(non residential)들의 무너짐이 극도로 심해질 것이라는 견해가 많다.

물론 몇 년 전부터 여러 가지 sign에 의해 예상은 하고 실제 2, 3년 전 부터는 무너짐이 시작되기는 하였지만 끈 풀린 연처럼 값이 치솟던 2002, 3년을 전후한 상용융자들의 만기일들이 돌아오는데, 입주자들의 사업은 극도로 악화된 상태 하에서 임대료는 오히려 많이 떨어졌으며, 그 동안의 팔린 가격들은 융자 받을 당시의 가격 근사치도 안 되니 건물주들의 자본이 아주 든든하지 않은 비주거용 부동산들은 비틀비틀 안간힘을 쓰며, 버티기도 하지만 지금의 예상처럼 쓰러지게 되어 차압이나 자발적 등기이전으로 소유권이 은행으로 넘어가게 되는 경우가 많게 될 것이다.


이렇게 소유권이 은행이나 제삼자에게 차압을 통해 넘어갔을 때, 입주자들의 임대계약자체에는 어떠한 변화가 있을지를 살펴보자.

대부분의 임대 계약서에는 attornment 구절을 포함하고 있는데 이 구절을 통해 입주자는 (차압을 통해서) 해당건물을 구입한 바이어가 임대계약을 그대로 시행하기를 원할 때에는 새 건물주를 새로운 landlord로 인정하겠다는 데에 동의하게 되는 것이다.

즉 건물에 있는 은행융자 후에 입주자의 임대계약이 이루어졌기에 건물차압으로 타이틀에서 삭제된 임대계약이 차압한 은행의 통지 즉 본인이 임대계약하에 새 건물주이며, 이제부터는 렌트를 본인에게 내라는 통지로 다시 살아나게 되는 것이다.

예를 들어 B가 한국타운에 2003년 7월에 샤핑센터를 샀는데 W 은행에서 400만불 융자를 받았고, 입주자 T는 2004년 7월에 식당 비즈네스를 이 샤핑센터에 오픈했고 임대계약은 10년에 10년 연장 옵션이며 임대계약서에는 attornment clause가 포함되어 있었다.

건물주 B의 사정은 불경기의 여파로 점점 나빠지기 시작하고 렌트를 못내는 입주자들의 숫자도 늘어감에 따라 B는 은행의 차압을 막지 못하고 결국 은행에서 차압을 통한 건물주가 되었고, 은행은 차압 후 즉시 입주자 T에게 은행이 새 건물주이니 이제부터 은행으로 임대료를 내라는 통지를 보냈다.

입주자 T는 처음 일, 이 년은 좀 되던 장사가 2008년부터 안 되기 시작하여 지금은 렌트도 내기가 힘들어 이 임대계약으로 부터 빠져 나오기 위해 임대계약이 은행의 융자보다도 하순위이기 때문에 차압에 의해 임대계약은 이미 삭제되었으니 이 attornment clause는 집행할 수 없다고 주장했다. (T claims that attornment clause is unenforceable since the lease agreement that contained the clause was junior to the lender’s trust deed and was eliminated by the lender’s foreclosure sale).

입주자 T가 갖고 있는 임차권, leasehold interest는 차압에 의해 삭제되었지만 은행이 attornment 구절하에 권리를 행사했을 때에는 다시 회복, restore 되며 title에 다시 부착 reattach 되어 T는 임대계약 이행을 해야 한다.

lender subordination 구절은 은행의 순위를 하순위로 바꾸는 것인데 다음에 살펴보자.

(213)748-8888


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사