개인의 잘못이 아니다. 전 사회가 몇 년째 불황이다. 되는 장사 없고 월급은 삭감되는데 자식 학비는 줄기는 커녕 머리 커가니 대학 학비, 자동차 보험료 등등 이제는 푼돈이 아니고 목돈 팍팍 든다. 차츰 차츰 집 페이먼트 하기가 부담스러워질 때 우선 많은 주택 소유주들이 크레딧 카드 잔액이 올라가도록 경비 조절을 하지 않는다. 빚 돌려쓰는 것도 돈 많은 사람들은 쉽게 꾸고 쉽게 갚으며 잘들 하지만 없는 사람들은 왜 빚이 빚을 낳고 불어나는 이자는 끝이 없을까? 이자 높은 크레딛 카드까지 긁어가며 집 페이먼트를 해야 하는지 신중하게 결정한다.
월급이 낮아지거나 장사가 되지 않아서 혹은 아프거나 이혼 등으로 수입이 줄거나 끊길 때가 있다. 또는 개인적인 다른 많은 이유들이 또한 있기도 하다. 나가는 돈을 줄여야 하는데 가장 많은 지출이 집 페이먼트이기 마련이다. 차라리 집을 팔고 아파트로 이사를 가든지 해서 일단 지출을 줄이고 심기일전하고 싶은데 집값이 떨어져서 팔아도 은행융자를 충분히 갚을 수가 없다. 이럴 때 숏 세일을 고려한다.
50만 달러의 주택인 경우 3만 달러에서 3만 5천 달러 정도이다. 집을 팔면서 은행에 갚아야 될 돈이 1,2차 합하여 70만 달러가 넘는 경우 14만 달러가 모자란다. 그럼에도 불구하고 현재 50만 달러 시세로 팔아서 빚 탕감을 하는 것이 숏세일이다.
숏세일이란 은행 빚을 포함해서 다른 경비까지 파는 집 가격으로 감당이 되지 않는 경우에 셸러가 취할 수 있는 일종의 구제책이다. 은행에서 양보를 하여 은행에 갚을 돈의 액수를 줄여 주는 것이 숏세일이다. 많은 주택 소유주들이 집을 담보로 2차, 3차 융자를 꺼내 쓰기도 하는데 이 또한 모두 포함된다.
2차,3차 은행 융자를 비롯해서 페이먼트가 부담스러워지거나 혹은 한 두 달이 밀리기 시작하면 하루라도 빨리 같은 동네 부동산 전문 에이전트를 찾는다. 은행 융자가 몇이 되든지 얼마가 되든지 관계없다. 설득력 있는 이유들이 충분하고 그것에 대하여 설명 가능하며 또한 서류 등으로 보여 줄 수 있다면 은행에서는 환영하는 편이다.
은행에 갚을 빚이 얼마가 되는지 그래서 더 많이 갚거나 덜 갚는 것이 중요한 문제가 아니다. 현재의 시세가 가장 중요하다. 바이어는 현재 시세보다 비싼 집 매물에는 오퍼를 쓰지 않는다. 바이어가 없는 숏세일은 없다. 은행에서는 은행대로 은행 측에서 고용하는 감정사를 보내어 그 가격을 승인할지 여부를 결정하고 또한 액수에 따라 숏세일 승인이 좌지우지 되지는 않는다.
숏세일의 핵심은 집 주인이 페이먼트를 할 수 있느냐 없느냐이다. 이를 서류상으로 보여 주어야 한다. 일반적으로 요구되는 서류는 다음과 같다. 본인의 진술서-이러 이러한 이유로 살기 힘들고 페이먼트 못 한다-이다(Hardship). 가능한 짧게 핵심을 설명하며 에이전트의 도움을 받는다. 구구절절 죽는 소리할 필요 없다. 하루에도 수십 건을 처리해야 하는 은행 직원들이 개인의 구구절절을 이해할 수도, 이해하지도 못하며 승인 여부에 영향을 미치지도 않는다.
재정 진술서-지출이 얼마인데 현재 수입은 이렇다. 직장인인 경우 월급 증명, 일반 사업인 경우 손익 계산서 등을 첨부한다. 지난 2년간의 세금보고서를 제출하기를 원하는 은행도 있다. 이혼이라면 이혼 서류, 실직했다면 실업 수당 영수증 등이 증빙서류가 된다.
그 밖의 서류는 에이전트에게 요구되는 리스팅 계약서, 바이어의 오퍼 등이 있다. 은행에 따라서 조금씩 차이가 있으나 대동소이하다. 숏세일을 승인받기 까지 걸리는 시간은 은행에 따라 다르다. 제일 오래 걸리는 은행은 길게는 1년에서 1년 반, 빨리 되는 경우라도 2~3개월이다.
그동안에 집주인은 어떡하느냐고? 페이먼트를 하지 않고 집에서 그냥 산다. 숏세일의 최초의 시작은 사실 집주인이 페이먼트를 멈추면서부터다. 승인이 나고 또 한 달 정도 에스크로가 끝나기까지 팔아도 남는 돈 없는 깡통 주택에서 사는 것이다. 이는 개개인의 잘못이 아니다. 개인은 2007년 금융파탄에서부터 시작된 불황의 희생양들일 뿐이다. 한 달이라도 더 늦기 전에 숏 세일을 고려한다. 차압당하기 전에 동네 전문 에이전트를 찾는다. 차압 기록은 향후 7년 동안 계속되며 당신의 발목을 잡는다.
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서니 김 / 리맥스 부동산
