곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
주택 시장에 있어서 가장 조용할 때가 겨울이고 그것도 12월과 1월은 주택 구입이 시들해져 가장 한가한 시기이다. 한해가 시작한지 엊그제 같았는데 벌써 한달이 지나가고 2월이 시작되었다. 역시 2월은 1월과는 또 다른 느낌이다. 훨씬 주택모기지 융자 상담이 늘어났다. 모기지 한해 농사가 봄소식과 함께 찾아오는 것 같아 기대가 된다. 이번 시간은 처음 주택 구입하는 고객이 클로징까지 어떤 절차를 거쳐야 되는지 알아보자.
융자 여부 확인
주택샤핑에 있어서 이젠 융자 여부 확인은 필수가 되었다. 현재 벌고 있는 수입으로 얼마까지 융자를 받을 수 있는가를 알아야 얼마까지 주택구입이 가능한지를 가늠할 수가 있다. 그리고 미리 미리 크레딧을 점검해야 하고 또한 크레딧 리포트에 나와 있는 불필요한 페이먼트는 가급적 줄여서 융자를 받을 수 있는 최적의 컨디션을 유지할 필요가 있다.
주택 샤핑
샤핑을 즐거워하는 분이라면 주택 샤핑만큼 즐거운 게 없을 것이다. 더군다나 현저하게 바이어 마켓으로 준비된 지금 시장 상황은 더할 나위 없는 즐거움이다. 만약에 처음 주택을 구입하는 고객이라고 하면 주택 구입에 있어서 몇 가지 우선순위를 정하여야 할 것이다. 가령 자녀가 있다고 할 경우 학군이라던지 출퇴근을 시내로 한다면 교통편이라던지 하는 조건들이 있을 것이다. 그러나 모든 조건을 만족하는 주택을 찾기는 불가능하다. 사실 완벽한 주택을 구입했다고 하더라도 몇 달만 살다보면 조금씩 부족한 부분이 보인다. 즉 처음부터 드림 하우스 구입은 욕심이다. 필자가 그리 많은 모기지 융자를 상담했어도 처음 구입한 주택에서 얻은 30년 모기지가 끝날 때까지 살고 있는 고객은 한번도 만나질 못했다.
가격네고와 인스펙션
구입할 주택이 결정이 되면 계약서를 작성하기 전에 인스펙션을 하게 된다. 즉 고객이 원하는 주택을 발견했다고 하더라도 분명 전문가를 불러서 해당 주택의 여러 사항들 즉 하수, 상수시설, 전기, 기초, 지붕, 터마이트 등 고객이 확인할 수 없는 집안 구석구석을 검사 하게 된다. 이때 즈음에서 구체적인 가격 결정이 바이어와 셀러 사이에 오고간다.
계약
구입가가 결정되면 이제 계약을 하게 되는데 계약은 대부분 변호사의 도움을 받게 된다. 계약서상에 구입금액과 대략의 클로징시점이 정해지고 계약금(Deposit)을 지불하게 된다. 계약시 유의할 사항들은 고칠 사항들이 있는 것은 클로징전까지 셀러가 고칠 수 있도록 계약 항목에 넣고 또한 셀러가 원래 주택에서 개조를 했다고 하면 C/O(Certified of occupancy)는 받아두었는
지 계약서상에 요청을 할 수가 있다. 그리고 최근에 들어 문제가 되는 모기지 융자 항목 즉 모기지 융자가 문제가 생겨 주택구입이 어려워질 때 계약금을 꼭 돌려받을 수 있는 조항(Mortgage Contingency)이 계약서에 들어 있는지를 확인해야 한다.
융자 신청
구입가의 100%를 현금으로 주택 구입할 경우를 빼고는 무조건 융자를 얻어야 하는데 모기지 융자에 대해서는 아무리 강조를 해도 지나치지가 않다. 계약을 하고 융자를 알아 볼 수도 있지만 앞서 이야기 한 것처럼 주택구입 전은 물론이요 주택이 결정이 될 경우에도 수시로 모기지 융자 확인은 필수이다. 주택마다 해당 세금이 다르므로 다운이 가능한 금액에 세금 그리고 융자를 받아야 될 금액을 정확히 산출해서 계약을 하기 전에 해당주택에 대해서 융자가 가능한지
미리 확인을 해야 한다. 계약 후에는 이제 비로소 융자 신청을 하게 된다. 예전에는 주택구입시 크레딧이 좋다는 이유 하나만으로 아무것도 준비를 하지 않았지만 지금은 세월이 아주 많이 변했다. 기본적으로 개인세금 보고서 1년치와 경우에 따라 2년치를 준비해야 될 수도 있다. 그리고 지금 급여를 받고
있다면 급여명세서(Pay Stubs) 한달분, 다운페이먼트와 클로징 비용이 준비된 은행 스테이트먼트 등이 필요하다. 아직도 은행에 잔고만 있으면 된다고 생각하는 고객이 있는데, 교육이 많이 필요한 분이다. 은행 스테이트먼트에 대략 5,000달러 이상 입금된 금액은 출처를 준비를 해야 한다. 그러니 현금이나 큰 금액을 지인들에 받아서 다운을 할 경우엔 미리 미리 고객의 은행에 예치를 시켜놓아야 한다. 일단 한달치 은행 서류가 필요하다. 구비 서류가 준비가 되면 본격적으로 융자 신청에 들어간다.
융자심사와 감정
융자신청이 들어가면 이제 고객은 별로 할 것이 없고 융자 심사기 잘 되어 은행에서 융자 승인서(Loan Commitment)가 나오기를 기다리면 된다. 이때 은행은 융자 심사를 하는 것과 아울러 감정을 오더하게 된다. 몇해 전에는 아무 감정사나 이용을 했는데 이것도 옛날 이야기다. 대부분의 은행에서 중간에 감정회사를 관리하는 회사를 두고 은행에서 이 관리 회사로 감정을 오더를 하면 그 관리회사가 감정회사를 렌덤으로 지정해서 감정을 하게 된다. 감정은 해당 주택과 비슷한 조건에서 최근 팔린 다른 주택 가격을 비교함으로써 감정가가 산출된다. 한번 산출된 감정은 3개월까지 유효하다. 만약 클로징이 지연되어 감정후 3개월이 지나면 추후에 또다시 새로운 감정을 필요로 하게된다.
클로징 전단계(Pre Closing Status)
융자 심사가 끝나고 융자가 승인이 되면 승인서(Commitment)가 발행이 되고 심사중 필요한 몇가지 보충서류가 있다면 요구를 하게 된다. 그리고 이 보충서류를 다 준비해 주면 클로징 전 단계로 이른다. 이때 주택 보험을 들게 되고 은행과 셀러측 변호사, 바이어측 변호사가 서로 클로징 날짜를 잡게 된다.
클로징
마지막으로 클로징을 함으로써 셀러는 주택을 판 대금을 받게되고 바이어는 주택 열쇠를 받게되고 은행은 주택 담보를 잡게된다. 이렇게 해서 기나긴 모기지 페이먼트가 다음달부터 시작이 된다.
