곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
드디어 2010년이 시작되었다. 올 한해는 주택경기가 회복되어 내집마련의 꿈이 이루어지는 한해가 되길 기원한다. 새해부터 융자 심사의 기준이 되는 수입 대비 지출 비율(DTI:Income To Debt Ratio)이 45%로 줄어들어 수입증빙 이렇게까지 까다로워 졌냐는 문의가 빗발치고 있다. 하나같이 너무 심한 게 아니냐는 불만들이다. 올해 주택 구입 희망 고객들은 주택 샤핑에 앞서
먼저 융자 상담을 해 고객이 현재 얼마까지 융자를 받을 수 있는지를 알아보고 샤핑을 하는 게 현명할 것이다. 특히 미리 크레딧도 점검하고 불필요한 지출을 줄여 융자를 얻을 수 있는 최적 조건을 준비 한 뒤 그 상황에 맞춰 주택샤핑을 하고 흥정이 되어야 클로징까지 무사히 마칠 것으로 예상된다.
올해를 시작으로 연방 정부에서는 주택도시개발부(HUD: Housing and Urban Development)의 주도로 모든 융자 은행에서 주택 구입자나 재융자 신청자들에게 동일한 클로징 비용견적서인 ‘GFE’ (Good Faith Estimate)를 제공하도록 제도화 시켰다. 원래 이 법안은 1974년에 부동산 안정 절차법(RESPA: Real Estate Statement Procedures Act)으로 지속되어 왔다 하지만 융
자 은행마다 각자 다른 융자 견적서를 사용하고 충실한 관리가 되지 않다보니 유명무실해 지게 되었다. 이번에 이것을 확실히 현실적으로 고객들의 입장에서 강화를 시킨 것이다. 간혹 융자를 해오다 보면 고객들로 부터 황당한 경험담을 종종 듣곤 하는데 바로 이런 것들이다.
클로징 테이블에서 느닷없이 포인트 비용으로 1%가 부가되거나 선납벌금(Pre Payment Penalty)이 부가되어 있거나 심지어 이자까지 다르게 책정되어 있다는 것이다. 이런 어처구니없는 경우를 당해도 그자리가 클로징 자리라서 도저히 클로징을 깰 수는 없고 거의 사기 당한 기분으로 클로징을 마쳤다고 한다.
그래서인지 어떤 고객들은 클로징 비용들을 자세히 설명을 해 드려도 잘 믿으려 하지 않는다. 이런 이유로 필자의 경우는 손님과 상당한 클로징 견적서를 한 부 복사를 해서 고객께 드리고 서로 다른 클로징이 같은 시간에 겹치지 않는 한 꼭 클로징 테이블에 참석해서 클로징 비용이 상담 할 때와 다른게 있는지 확인을 시켜드린다. 사실 클로징을 해보신 고객은 알겠지만 거의 2시간가량 수도 없이 많은 서류에 사인을 하게된다. 이렇게 정신없이 싸인을 하다보니 이런 저런 비용에 대해서 깐깐히 살피고 확인하기가 거의 불가능하다. 이런 문제를 완전 해결한 것이 2010에 새로 시행되는 GFE제도이다.
이번에 새롭게 진행되는 GFE는 융자 신청자 입장에서 클로징 비용을 확실히 점검할 수 있도록 하고 클로징시 불이익을 당하지 않도록 하기위한 조치이다. 즉 신청자가 처음 융자를 상담하고 융자를 신청하면 가장 필수적인 요소인 융자 이자, 상환기간 그리고 융자시 발생되는 은행 비용 등을 한눈에 알아볼 수 있도록 3장에 걸쳐 설명이 되고 이것을 융자 신청시 싸인을 하게 되고 만약에 이것과 차이가 나면 클로징 자체가 될 수 없도록 만든 조치이다. 그럼 좀더 구체적으로 알아보자.
GFE의 첫번째 페이지에서 고객에게 알려주는 것은 융자 금액과 상환기간 그리고 만약에 이자를 Lock in하였다면 lock in한 이자와 기간이 있고 월페이먼트가 정해져 있다. 그리고 융자 프로그램이 고정 프로그램인지 변동인지 또한 선납벌금(Pre Payment Penalty)이 있는지를 알려주고 하단부에는 전체 클로징 비용이 얼마정도가 될지를 알려준다. GFE의 둘째 페이지에는 첫 페이지 하단부분에 나온 클로징 비용 내역서를 세부적으로 정확히 고객에게 알려주도록 되어있다. 이 부분을 크게 A와 B 부분으로 나누어 놓았는데A부분은 은행에서 부과하는 비용을 B부분을 은행비용외 모든 비용을 알려준다. 종전에는 은행에서 부과하는 비용들의 항목들을 보면 신청비(Application Fee),심사비(Underwriting Fee), 승인비(Commitment Fee), 진행비(Processing Fee), 융자 초기비(Loan Origination Fee), Lock In Fee등 은행들 마다 제각기 다른 명목으로 융자시 비용들을 받아 왔다.
그런데 이번에 시행된 GFE에서는 이 모든 것을 하나로 묶어서 은행융자비용( Our Origination Charge)로 알려주게 되었다. 아마 고객들이 은행 비용을 비교할 때 수고를 좀 덜 수 있을 것이다. 그리고 여기에 추가되는 비용이 있는데 그것이 포인트라는 항목이다. 이 포인트 부분에 대해선 좀더 자세한 설명이 필요한데 간단히 말해서 상황에 따라서 발생이 되는 수수료이다. 즉 동일 조건에서도 크레딧 점수가 낮아서 포인트가 붙을 수 있고 2~4패밀리로 인해 발생되는 포인트도 있다. 또는 고객이 의도적으로 낮은 이자를 받기 위해서 지불하는 비용도 이 포인트 항목에 들어간다. 이 A부분은 클로징 까지 절대로 바뀌지 않는다.
GFE의 둘째 페이지 B부분도 클로징 비용 세부 조항인데 이곳에는 주택 감정비와 클로징시 발생되는 각종세금(Transfer Taxes, Mortgage Taxes), 타이틀 보험, 타이틀 조사비용, 변호사 비용, 등기 이전비용등이 포함이 되고 아울러 클로징후 주택 소유로 발생되는 각종세금(Property Taxes, School Taxes)과 집보험의 예치금액, 또한 초기 이자 등이 알려지게 된다. 여기서 재미있는 것은 예치되는 세금과 초기 이자외에 여러 항목중 만약에 GFE로 알려준 비용보다 클로징시 10%가 차이가 나면 해당은행에서 책임을 지게 되어있다. 하지만 등기부분의10%의 적용룰은 고객이 은행에서 제공하는 등기회사로 진행할 경우에만 해당된다. 재융자시는 등기부분이 은행에서 진행할수 있으나 주택을 구입할 경우 등기는 대부분 고객의 변호사가 진행을 한다. 이럴 경우 그 비용이 10% 이상 차이가 나더라도 해당사항이 되지 않는다.
아무튼 이러한 조치로 이제 은행에서 GFE비용을 좀더 자세하고 정확히 고객들에게 알려주게 되었다. 그리고 마지막으로 GFE의 세번째 페이지에는 앞서 두페이지 비용 중 은행비용처럼 클로징까지 변하지 않는 것이 무엇이고, 예치되는 세금처럼 변할 수 있는 게 무엇인지를 한번 더 설명해주고 만약이 초기 조건에서 클로징 비용을 줄이고 이자를 높이거나 아니면 이자를 낮추고 클로징 비용을 높이거나 했을 경우 월페이먼트를 비교할 수 있는 표를 두었다. 또하나 재미있는 것은 3번째 페이지 마지막에 상기 조건의 은행 비용들과 다른 은행들과도 비교할 수 있는 테이블도 만들어 놓아 고객이 쉽게 다른 은행과도 샤핑을 할수 있도록 도왔다.
이처럼 2010년도에는 융자를 좀 더 고객들 중심으로 진행 할 수 있도록 제도적 장치를 만들어 가고 있다. 반면 융자를 해주는 은행들은 보다 정확하고 더 많은 수고가 필요로 하다. 결과적으로 이번 새로운 GFE가 고객들의 내집 마련에 도움이 되길 기대한다.
