모기지 이야기/ DTI 45%!!
2009-12-12 (토)
곽동현
한 해의 마지막 달인 12월이 되었다. 2009년이 시작된지도 엊그제 같은데 벌써 이곳 저곳에서 캐롤송이 들린다. 세월이 쏜살같다는 말이 실감이 난다. 올 한해 동안 융자를 해 오며 가장 중요했던 것이 어떤 것이 있었나 한번 돌아본다. 융자를 시작해서 클로징까지 이르기 위해서는 많은 요소가 필요하다. 고객의 신용과 다운 페이먼트, 은행 잔고 증빙, 주택 감정 등 여러가지가 중요하다. 하지만 올 한해동안 융자를 하면서 가장 중요했던 것은 무엇보다도 소득 증빙이었다. 소득의 융자 기준을 ‘DTI’(Income to Debt Ratio)라고 하는데 쉽게 총지출을 총수입으로 나눈 백분율울 말한다. 즉 1만달러 소득을 얻는 고객의 지출이 5,000달러라고 하면 DTI는 5천/1만에 100을 곱해서 50%가 된다. 이때 소득은 소득세를 내기전(Gross Income)을 말하고 총지출은 주택 모기지 페이먼트인 원금과 이자를 합한 것에 세금, 보험 그리고 각종 크레딧에 나와있는 월 페이먼트의 총 합산을 말한다.
이처럼 DTI가 높다는 것은 그만큼 수입대비 지출이 높다는 것이고 반대로 DTI가 낮다는 것은 수입이 지출보다 비교적 많다는 것이다. DTI에 따라 융자를 받을 수 있고 그렇지 못할 수도 있으니 DTI는 앞서 이야기한 어떠한 요소보다 중요하다고 하겠다.그렇다면 DTI로 융자결정을 누가 정하는 것일까? 그것은 정부 주택융자 기관인 페니매(Fannie mae)와 프레디멕(Freddie mac)이다. 주택융자에 관심이 있으신 분들은 한번씩 들어본듯한 이름들인데, 일반 고객들이 시중은행에서 융자를 얻게 되더라도 대부분 융자는 꼭 이 페니매와 프레디멕의 융자 가이드라인에 적용을 받게된다. 그럼 고객들이 왜 일반 시중은행에서 융자를 받는데 각 은행들이 융자 가이드 라인을 정하지 않고 굳이 페니매와 프레디멕이 관여하는지 의구심이 생길 것이다.
그 이유는 간단하다. 시중에 융자를 해주고 있는 대부분의 은행들은 주택 융자를 대행해 주고 있다고 보면 쉽다. 즉 시중 은행들이 하루에도 수많은 클로징으로 지불되는 자금들을 충당할 수가 없다. 그래서 클로징이 끝난 모기지는 채권으로 묶어서 2차 금융기관에 팔게 된다. 이런 이유로 클로징하는 모든 고객들은 ‘Mortgage Service Disclosure’에 싸인을 하게된다. 이것은 은행에서 추후에 모기지를 다른 기관으로 이전할 수 있고 고객이 받은 이자 약정은 Note에 나와 있는데로 변하지 않고 Service업체가 바뀔 수 있다는 약속이다.
그리고 2차 금융 기관의 중심에페니매와?프레디멕이있다. 페니매와? 프레디멕의 가장 중요한 역할은 일반 시중은행에서?융자를?하면?채권을?직접? 구입하거나 보증을 하는 역할을한다. 그러니 페니매와 프레디멕의 융자 가이드라인에 의해서 모든 시중은행에서 비슷한 적용이 이루어지게 되는 것이다.
이런식으로일반 고객이시중은행으로 융자를신청해오면 신청받은 정보로 인터넷으로 연결되어 있는 페니매와 프레디멕의 융자 프로그램에 접속하여 곧바로 융자 여부를 확인할 수 가 있다. 페니매와 프레디멕에서 융자가 승인(Approve/Eligible)이 되면 이 승인된 조건을 가지고 일반 은행의 심사관(Underwriter)이 융자 심사를 하게된다. 심사관은 신청서에 입력한 수입이
고객수입과 맞는지 또 신청서에 입력한 은행잔고가 맞는지를 확인하고 문제가 없으면 융자 승인서(Commitment)를 발급해 주게 된다. 대부분 융자 승인서에는 몇가지 더 필요한 조건(Condition)이 따로 필요로 하는데 이 필요 조건들만 더 제출하면 클로징까지 가게 되는 것이다. 그러니 클로징에 앞서 가장 우선이 되어야 될것이 페니매와 프레딕멕에서 융자 승인을 받는것이다.
지금까지는 컨포밍 융자기준($417,000이하)으로 DTI가 55%까지, 경우에 따라 60% 가 넘는 융자라도 페니메나 프레디맥에서 융자승인을 받을 수 있었다. 그런데 지난달 보고에서 페니메와 프레디맥에서 이제 컨포밍 융자 승인 DTI를 45%까지로 낮추겠다는 발표가 있었다. DTI기준이 낮아진다는 것은 그만큼 수입을 더 많이 보고 하거나 융자금액을 줄이든지 해야하므로 융자가 더 힘들어진다는 이야기이다.그럼?주택구입을 희망하는 고객은 지금 본인이 얼마까지 주택융자를 받을 수 있을까가 중요한 사항이다. 간단한 예로 수입의 얼마까지 융자를 받을 수 있을지 계산해보자. 만약 보고하는 한달 수입이 4천달러라고 하자 새로 적용되는45% DTI로 계산하면 4천달러에 0.45를 곱하면된다.
즉 한달 총 가능한 지출이 $1,800이 나온다. 여기서 주택 세금과 보험 기타 크레딧 지출을 $500이라하자 그렇다면 월 원금이자를 $1,300 정도 지출 가능하다. 그럼 30년 고정 이자를 5%로 계산을 하면 월 $242,000 정도가 융자가 가능하다는 이야기이다. 만약에 DTI가 60%까지만 나와 준다면 $354,000 정도까지 융자가 가능하다. 거의 십만달러 이상 더 융자를 받을수 있다는 것
이다.
그럼 지금주택을 구입예정고객이라면?주택 쇼핑을 하기에 앞서DTI에 귀를 귀울여야 할것이다. 본인 스스로가 얼마까지 융자를 받을수 있는가를 먼저 확인을 하고 그런 연후에 주택 쇼핑을 해야 할것 이다. 그리고 원하는 융자금액에 수입이 부족하다면 우선적으로 다른 지출인 자동차 페이먼트라든지 크레딧 카드등의 지출을 최대한 줄일수 있는지도 알아봐야 할것이다.마지막으로 강조하고 싶은것은12월에 한 해를 마무리 하게 되면서 혹시라도 주택 구입 예정인 자영업자라면 2009년 개인 세금 보고에 신경을 좀 써야 할것이다. 의도적으로 낮은 수입 보고는 세금을 줄일 수 있을지 모르나 주택구입의 길은 묘연해 질 수가 있으니 말이다.
