모기지 이야기/‘가족 사랑과 주택 융자’
2009-09-19 (토)
곽동현
얼마전 우연찮게 교회 모임에서 목사님들과 저녁식사를 하게 되었다. 그중 한 목사님께서 하신 말씀이 참 재미있었다. 그 목사님 말씀이 ‘개척교회 목사가 전도를 잘 못하면 애들이라도 많이 낳아야 된다’는 것이었다. 어떻게 보면 조금은 우스운 이야기이지만 이민자로 살고 있는 우리들을 보면 가족은 무엇보다
중요하다. 만약 많은 가족이 전체로 이민 와서 이곳에 함께 살거나 이민 온지가 오래되어서 가족 수가 많이 늘어났다면 가족이 어려울 때 충분히 서로 도울 수 있는 기회가 있다. 필자처럼 부모 친척 모두가 2억만 리 떨어져 있고 이곳에선 필자 식구들만 살아가고 있는 경우엔 가족에 대한 그리움과 적잖은 어려움들을 혼자서 해결해야 하는 경우가 대부분이다. 요즘은 주택 융자에 있어서도 가족이 서로 협력해서 주택을 장만하는 모습을 심심치 않게 보게 되는데 그 예를 몇 가지 들어보자.
얼마 전 한 고객이 연락 와서 상담을 했는데 원하던 2패밀리 주택을 발견했고 꼭 구입을 하고자 했다. 그런데 고객의 수입으로는 충분한 다운페이먼트와 2패밀리 중 한 유닛의 렌트 수입을 계산에 넣는다 하더라도 수입대비 지출 비율인 DTI(Debt to Income Ratio)가 60% 이상이 나와서 도저히 융자를 받을 수가 없었다. 이 고객은 2년 전까지만 하더라도 충분한 수입보고가 있었는데 작년에 타주에서 이사를 오고 경기가 좋지 못해 충분한 수입이 없었다고 했다.
이 고객은 한참을 가족들과 상의를 하고 동생분과 같이 이 주택을 구입하기로 했다. 그런데 이 가족의 가장 큰 문제는 지금 구입 주택은 형의 자금으로 다운페이먼트를 하고 형과 동생이 같이 융자를 받지만 몇 년 뒤에 동생도 원하는 주택을 구입할 경우에 지금 구입하는 주택으로 인해 추후 주택이 투자용으로 구입되어지면 동생이 여러 가지 불이익을 받을 것이라는 생각이었다.
먼저 기본적인 이해를 돕기 위해서 주택을 하나 소유한 고객이 또 주택을 구입 할 경우 은행에서 일단 투자용으로 본다. 주거용과 투자용의 가장 큰 융자의 차이는 투자용일 경우 이자가 주거용보다 비교적 높고 은행에서 다운페이먼트도 주거용보다 훨씬 많이 요구한다. 그럼 고객이 걱정하는 문제를 어떻게 해결할까? 여러 가지 방법이 있으나 가장 기본적인 방법을 소개한다.
상기 소개한 경우는 동생이 형의 주택구입을 도와주기위해 구입하는데 필요한 수입을 보태주는 경우다. 하지만 주택구입의 경우 자동차 구입 시 크레딧 좋은 사람이 코사인(Co Sign) 해주는 것과는 사뭇 다르다. 즉 주거용으로 주택을 구입 할 경우 대부분의 융자 프로그램들은 코바로워(Co Borrower)가 해당 주택에 같이 주거를 해야 한다. (투자용으로 구입할 경우는 상관이 없다.) 하
지만 이 고객이 30년 고정 모기지 융자를 얻었다고 해서 형 동생이 한집에서 30년 동안 살아야 된다는 것은 결코 아니다. 몇년 같이 살다가 만약 동생이 다른 집으로 렌트를 나간다던지 아니면 추후 다른 주택을 구입하는 것으로 다른 대안이 충분히 가능하다. 여기서 고객이 우려하는 것은 추후 동생이 주택을 구입할 당시 투자용이 아니라 주거용으로 주택을 구입하는 것이 가능한가 인데, 이것은 클로징후 형이 모기지 융자 페이먼트의 지불을 혼자서 함으로 해결이 된다.
즉 추후 동생이 주택을 구입하려고 크레딧을 조사하면 과거 형과 같이 융자 얻은 기록이 나온다. 하지만 동생이 그 주택융자가 본인 것(Liability)이 아님을 증빙 하면 된다. 이때 필요한 증빙 서류는 형이 과거 12달 그 주택 융자 페이먼트를 한 증빙을 보여줌으로 해결이 된다. 이것으로 추후 동생이 주택구입시 DTI계산에서도 이 주택 모기지 페이먼트는 뺄 수가 있다. 또한 융자를 형과 동생이 같이 받더라도 프로그램에 따라 등기(Title)에는 형 이름만 올릴 수도 있다.
또 하나 예를 들면 2년 전 결혼하지 않은 한 고객이 새로 분양중인 주택을 구입 했다. 10% 예치를 하고 계약서에 사인을 했는데 당시 새 주택을 분양받을 때는 대부분 계약조건에 융자조건(Mortgage Contingency)이 빠져있었다.
계약서에서 ‘Mortgage Contingency’라고 하는 것은 고객이 계약서에 사인을 하고 일정 기간 안에 융자 신청을 해서 은행에서 융자 승인서를 받게 되는데 만약에 은행으로 부터 융자를 거부 받게 되면 계약 시 예치한 금액을 돌려받고 이 계약은 무효와 된다는 내용이다. 그러나 계약상 ‘No Mortgage Contingency’로 진행을 해 놓으면 고객이 융자를 받던 못 받던 상관없이 클로징 해야 되고 융자 문제로 클로징을 못할 경우에도 예치금은 돌려받지 못하는 것이다.
문제는 이 고객이 2년 전에는 수입 증빙이 없이 20%정도만 다운을 하더라도 크레딧이 좋아서 융자를 받을 수 있었던 것이 주택이 완공이 된 지금은 수입 증빙없이 융자를 해주는 프로그램이 없어져 버린 것에 있었다. 이 고객의 수입만으로는 절대 융자를 받을 수 없는 상황이 되어버렸다. 고스란히 10% 예치금액
을 떼일 위기에 놓였는데, 역시 이 고객도 가족에게 구원의 요청을 보냈다. 이고객의 누나는 이미 주택을 2개나 소유하고 있었는데 그중 하는 투자용으로 라스베가스에 있었고 이것을 동생을 위해 처분을 했다. 그리고 현재 살고 있는 주택은 렌트로 세를 놓고 새로 구입하는 주택을 동생과 같이 주거용으로 해서 융자를 받아 클로징을 기다리고 있다.
여기서 한 가지 알아 둘 것은 주택을 가지고 있는데 또 주택을 구입한다고 해서 전부 투자용이 되는 것은 아니다 새로 구입하는 주택이 현재 주택보다 비싸거나 새로 지은 경우, 직장에서 가까운 경우 등 주택을 소유한 주택이 또 구입한 주택을 구입하는 경우라도 은행에 주거용으로 충분히 설명이 되면 싼 이자인 주거용으로 융자를 받을 수가 있다.이처럼 경제가 어려울수록 가족 간의 도움으로 어려움을 나눠서 지혜롭게 해결할 수가 있다. 수 년 만에 온 내집 마련의 기회를 가족 간의 사랑으로 결실을 맺길 기대한다.
