페이먼트가 힘들고 심지어 낼 돈이 없다. 은행에서 돈을 더 빌리거나 크레딧 카드로 페이먼트를 막는다? 과연 그것이 최선의 해결책인지는 개인에 따라 다르다. 집을 팔아서 은행 빚을 모두 갚을 수 있다면 빨리 팔면 되는데 집값이 너무 떨어져서 팔아 보았자 빚을 갚을 수 없다면 어떻게 해야 할까?
정부에서는 경기가 이미 회복세에 들어섰고 오바마 대통령의 적극적인 정책이 효과가 있다고 하면서도 이제는 예상보다 속도가 느리다며 한 발 뒤로 물러섰다. 사람들의 수입은 점점 줄고 있고 실업률은 계속 높다. 지금 당장 집 페이먼트가 힘든 나는 어떻게 해야 할까?
첫째, 은행과 협상한다. 수입이 이렇게 줄었으니 페이먼트를 낮추어 달라. 원금을 탕감해 주고 이자율을 낮춰 달라 등이다. 줄어든 수입을 서류로 보여 준다. 크레딧 점수가 높을수록 유리하다. “아예 수입이 없는데요”인 경우 은행이 해줄 이유나 동기가 없다. 어차피 못한다면 지금 깎아줄 의미가 없다.
정부의 적극적인 권고에도 불구하고 실제로 이 혜택을 받은 사람들은 상황이 어려운 주택 소유주들의 10%도 채 되지 않는다고 한다. 그러나 반드시 시도해 보자. 시간이 없어서 영어가 되지 않아서 혹은 잘 몰라서 제3의 의뢰인을 찾는 이들도 많다. 은행과의 협상은 증빙서류와 들이는 시간의 싸움이다. 은행이 원하는 서류들을 제출하고 그 다음은 계속 연락하고 재촉하는 수밖에 없다. 개인과 기관의 소통이기 때문이다. 본인만이 가장 정성을 들여 할 수 있을 것이다.
둘째, 은행과의 협상도 결렬되고 정말 페이먼트를 감당할 수 없다면 숏세일이다. 이 경우 내 집을 살 바이어가 필요하다. 바이어가 없으면 세일이 없다. 부동산 에이전트가 필요하다. 은행의 결정이다 보니 시간이 오래 걸린다. 워낙 케이스가 많아서 빠른 진행을 기대하기 어렵다. 된다는 보장도 없다. 개인, 은행 또한 바이어의 상황 반전이 언제든지 가능하다. 모든 것이 물거품이 될 수 있다.
셋째, 숏세일도 실패한다면 둘 중 하나이다. 차압 아니면 그동안 밀린 돈을 연체료까지 더해서 모두 갚고 집을 지키든지 이다.
은행에서 요구하는 서류들은 어떤 것일까? 지금 페이먼트를 하거나 빚 갚기가 어려움을 보여주는 문서나 서류이다.
(1)Hardship Letter: 경제적인 어려움을 설명하는 편지. 가능한 간단명료하게 한다. 내용을 증명하는 증거물을 반드시 첨부한다. 필요하면 자녀의 도움을 받는다. 교육상 의미도 크다.
(2)Financial Statement: 재정 진술서, 총 수입과 지출이다. 소유 부동산, 주식, 연금 혹은 저축이나 크레딧 카드 내용 등이다. 회계사의 도움을 받는다.
(3)가장 최근의 pay stub(직장인) 혹은 profit & loss(본인 비즈니스). 회계사에게 요청한다.
(4)Tax Return: 개인 혹은 본인 소유의 회사. 모두 필요하다. 재정 진술서의 수입과 일치해야 한다.
(5)Bank Statement: 가장 최근의 모든 개인과 회사의 checking, saving(있다면 연금, mutual fund, 401(k), 생명보험, 주식 그밖의 투자 내역 모두 포함).
숏세일의 경우 부동산 에이전트가 준비할 서류는 다음과 같다. (1)Authorization: 에이전트에게 일임한다는 집 주인의 서명 (2)Purchase Agreement: 바이어와 셀러가 모두 서명한 계약서 (3)Hud-1/Net Sheet: 경비를 모두 제하고 남는 돈(모든 경비는 집 주인이 아닌 은행이 지출한다) (4)Listing Agreement (5)Listing History: 매매과정 (6)Proof of Buyer’s Financing, Pre-Qual 등 확실한 바이어인가 (7)집 가격에 대한 본인의 소견.
은행에 따라 차이가 있으나 대부분 비슷하다. 각 은행의 웹사이트에 자세한 목록이 있다. 가능한 정확히 작성된 서류들을 한꺼번에 빠짐없이 제출하되 한 페이지마다 융자 구좌번호와 본인의 이름을 일일이 쓰는 게 안전하고 속도가 빨라진다. 은행에서는 하루에 들어오는 팩스나 우편물이 수백장이요 수천장이라고 생각하자. 내 서류가 내 이름의 융자에 제대로 가게 해야 그 다음 이야기가 진행된다. 한 장의 문서가 빠지면 그것으로 인해 우리 집 케이스는 다시 2~3주 뒤로 넘어간다는 점을 명심한다.
이도 저도 모두 되지 않는다면? 이번에는 집을 포기하고 경기가 좋아지면 또 돈을 많이 벌자. 아무리 어려워도 살아있음 그 자체가 축복이다. 집은 또 사면 된다.
서니 김 <리맥스 부동산>
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