주택시장을 보통 50만불이상의 중고가(High-End)주택시장과 그 이하인 중저가(Low-End) 시장으로 나눌수 있다. 올초 부터 서서히 달아오른던 중저가 시장은 8월을 지나면서 훨씬 뜨겁게 달아오름을 쉽게 감지할 수있다. 이와 반면 중고가 마켓인 50만불이상대의 마켓은 여전히 움직을 기미를 보이지않고 있다.

특히 30~40만불대의 은행차압매물주택(REO)과 숏세일 매물은 시장에 나오기가 무섭게 팔리고 있다. 조금 상태가 괜찮은 주택은 20개이상의 복수오퍼가 몰리고 있으며 심한 경우 50개이상의 오퍼가 몰리는 경우도 심심치않고 볼 수있는것이 요즈음 이 가격대의 주택시장의 실상이다. 50만불 이하인 중저가주택시장은 평균5%대의 저금리와 최고 피크가격에서40~50% 이상 하락한 가격이 바이어들을 대거 이 가격대의 주택시장에 끌어들이는 활력소로 작용하고있다.

현재 마켓에 나오는 REO주택들의 대부분이 40만불미만이 주종을 이루는 가운데 2~3년전까지만 해도 주택 구입이 어려웠던 주택첫구입자(First Home Buyer)와 이 가격대의 주택 시장이 이미 바닥을 지나고 있다고 판단한 투자자들이 대거 몰려들고 있기 때문이다.

하지만 엄청난(?) 경쟁속에서 주택장만하기란 전혀 쉬워보이지않는다. 운좋게 당첨(?)이 돼도 까다로운 은행융자의 관문을 통과해야 비로서 주택소유주가 될수있기때문이다. 하지만 50만불이상대의 중고가 주택시장은 전혀 다른 양상을 보이고 있다.

가격도 피크에 비해 20~30% 정도하락한 상태에서 가격대를 형성하고 있고 매물도 많지 않은 상태다. 이 주택시장은 서브프라임융자가 대거 몰려있어 문제가 된 50만불미만의 주택시장과는 달리 20%이상 다운페이먼트를 하고 주택을 구입한 프라임마켓이다.

하지만 지금과 같은 불경기가 계속지속된다면 이 가격대의 주택시장도 서서히 흔들릴 것으로 예상되고있다. 이가격대의 융자의 대부분이 점보론(Jumbo Loan)인 것도 현재 은행들이 점보론에 부담을 느끼고 있어 걸림돌로 작용하고 있다.

하지만 무엇보다 근본적인 문제는 이 중고가주택을 활성화 시킬수 있는 50만이하의 중저가 거래의 대부분이 은행차압과 숏세일 매물이라는 점이다.

일반매물거래의 경우 집을 판 소유주가 주로 높은 가격대의 주택으로 옮겨가는 Step-up을 하기 때문에 일반매물이 많이 팔릴수록 50만이상의 마켓도 덩달아 움직일수 있게된다. 하지만 은행차압과 숏세일매물의 주택소유주들은 주택처분후 아파트등의 임대주택으로 옮겨가고 있어서 일반매물의 거래에서 볼 수 있는 Step-Up현상이 전혀 일어나지않게 되어 50만불이상의중고가주택시장에 전혀 영향을 주지 못하고 있다.

50만불미만대의 바이어들은 주택을 사려고 해도 극심한 경쟁으로 구입의 어려움을 겪고 50만불이상대의 중고가주택시장은 움직임이 없는 극심한 양극화를 보이는 현상이 일어나고 있다.

마켓이 골고루 움직이는 보통 주택시장에서와는 달리 한 쪽만 뜨겁게 달아오르는 Unbalanced마켓의 모양으로 가고 있다.

최근 한가지 고무적인 현상은 그동안 많은 재고매물과 계속되는 가격하락으로 인해 시장에 매물을 못 내고 있던 일반매물들이 서서히 쏟아져 나오고 있다.
이러한 일반매물중에는 현재 시장시세에 맞추어 내논 매물들은 은행차압매물이 대폭 줄어든 요즈음 마켓에서 톡톡히 효자노릇을 하고 있다. 이러한 일반매물들이 많이 팔릴수록 50만불이상의 중고가주택시장이 움직일수 있기에 필자는 가느다란 희망을 가지고 중고가(High-End) 주택시장을 지켜 보고있다.


스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
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