지난주에 이어 좋은 숏세일 매물을 놓치지 않고 살 수 있는 방법에 대해 말씀 드리겠다. 지난주에는 숏세일 진행의 일부분을 언급하면서, 우선 은행이 차후에 리스팅 가격을 좀 더 올려서 카운터 오퍼를 보낼 경우가 있으니까, 그럴 경우에도 나의 맘이 변하지 않을 것이고, 오른 가격도 기꺼이 받아들이겠다는 의사 표시를 셀러, 혹은 셀러의 에이전트에게 하면, 처음부터 나의 오퍼를 우선적으로 채택한다고 했다. 그리고, 현재 나온 리스팅 가격보다 더 싸게 사야한다고 생각하는 바이어는 숏세일 경쟁에서 이길 수가 없음도 말씀드렸다. 물론 경쟁이 없는 매물은 가격을 깎아 살 수가 있겠지만, 경쟁이 없다는 이야기는 그만큼 매력적이지 못하다는 이야기도 된다.

두 번째는 1차 대출금과 2차 대출금에 대한 은행의 승인을 모두 잘 받아내기 위해서는 특히, 2차 대출은행이 요구하는 일정액의 보상금(Cash Contribution)을 바이어가 흔쾌히 받아드려, 셀러대신 도와 줄 수 있다면, 거의 숏세일의 오퍼 경쟁에서는 뒤질 이유가 없다고 말씀 드렸다. 그리 크지 않은 금액이고, 그 금액을 포함하더라도 총 가격으로 보면, 그 집을 엄청나게 싸게 사는 것이 되므로 바이어에게는 결국 좋은 거래가 될 것으로 믿는다.

이렇게 2차 은행에서 일정액의 보상금을 요구하는 것이 요즘 숏세일 과정의 일반적인 추세이어서, 어느 정도의 금액조정을 통하여 그 금액을 낮추어, 에스크로를 통해서 지급해야 2차 은행으로부터 승인을 받을 수가 있는데,
이에 익숙치 않은 에이전트나 바이어들은 한인, 미국인을 가리지 않고, 당황해 하는 경우가 많아서, 이를 설명하는 리스팅 에이전트가 많은 애를 먹었다고 한다.

위의 두 가지의 방법을 함께 생각해 보면, 결국, 숏세일로 나온 매물을 단지 그 가격에만 맞추어서, 혹은 그 보다 싸게 사려고 한다면, 처음부터 힘든 길을 걷는 경우가 될 것이며, 이와 반대로 그 리스팅 가격에 연연하치 않고, 좀 더 주고 사더라도 그의 충분한 가치가 될 집이라면, 이와 같이 오퍼를 제출하면 거의 떨어지지 않고 채택이 될 것이다.

마지막으로, 그럼 어떻게 그렇게 좋은 집을 찾아야 하나? 매일 같이 에이전트에게 전화를 할 수도 없고, 그 지역의 모든 에이전트에게 골고루 전화해서 찾아달라고 부탁해 두는 것도 비효율적이다. 단 하나, 미리미리 준비해 두는 것이 가장 좋다.

준비의 첫 단계는 에이전트의 선정이다. 여러 에이전트에게 전부 다 전화해서 골고루 같이 다니는 것은 금물이다. 한 에이전트를 잘 선정해서, 그 에이전트로 하여금 집중적으로 그 지역의 매물을 조사하여 보고하도록 한다. 특히 해당지역의 숏세일 매물을 많이 가지고 있는 에이전트일 경우 금상첨화가 아닐 수 없다. 그 에이전트가 향후 좋은 숏세일 매물을 셀러로부터 매매 거래 위임을 받을 경우, 누구보다도 우선적으로 내 자신에게 먼저 그 매물에 대해 설명을 하고 구입 요청을 할 것임은 당연한 사실이다. 더구나, 바이어인 내 자신을 누구보다도 더 잘 알고 있는 에이전트가 바로 나의 담당 에이전트인데, 은행의 어떠한 내용인들 차후의 승인을 받는데 걸림돌이 될 수 있을까?

제일 먼저 숏세일을 많이 하는 에이전트를 골라 내가 사고자 하는 주택에 관해 많은 정보를 미리 주고, 예비후보자 명단에 미리 올려놓고 기다리는 방법이 참 좋다.

물론 그 전에 담당 에이전트를 통하여 은행대출 사전 준비를 하게끔 한다. 우선 요사이는 은행대출이 상당히 까다로우니까, 자기 자신의 크레딧을 조사를 하게 해서, 미리 일정 대출금액으로 은행 승인을 받아두도록 한다. 이렇게 사전 준비를 해 두고 난 뒤, 주택시장에 좋은 숏세일 매물이 나오기를 여유 있게 기다리는 것이 가장 효율적이라 하겠다.

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575