8월 중 주택시장을 살펴보면, 주택가격은 전달보다 다소 올랐고, 거래량은 전달에 비해 다소 줄어들었다. 다시 말하자면 시장에 나와 있는 주택수가 줄어듦에 따른 가장 일반적인 현상이 나타난 것이다. 향후는 어떻게 될까? 오바마 정부의 은행에 대한 강력했던 주택차압방지 대책이 거의 끝나감으로 인해, 대규모의 차압사태가 벌어지면서 많은 물량의 주택이 나올 것이라는 이야기도 있지만, 그렇게 나오기까지는 시간이 많이 걸릴 뿐만 아니라, 은행이 무작정 시장에 내버리듯이 엄청난 물량을 내놓기 보다는, 주택시장의 추이를 살펴가면서 조금씩 보따리를 풀 것이라는 예상이 더욱 설득력이 있다.

아마 2009년 후반기의 시장은 여전히 주택시장에 나와 있는 물량은 늘긴 늘더라도 지금과 같이 여전히 그렇게 많지는 않을 것이며, 가격은 조금씩 상승할 것으로 본다. 주택시장이 활성화되기까지는 아직 시간이 더 많이 필요할 것 같고.

현재, 주택시장에 나와 있는 매물 중에 60% 이상의 주택이 숏세일 주택이다. 상태가 불량한 것도 많지만 의외로 깜짝 놀랄 정도로 좋은 주택들도 눈에 띄고 있다. 지금 당장 집을 사지 않아도 될 고객들은 큰 상관이 없겠으나, 조만간, 혹은 당장 주택을 구입해야 되는 고객들에게는 이렇게 좋은 집은 놓치는 것이 너무 아깝다. 그래서 리스팅 가격에다 약간의 돈을 더 얹어주더라도 구입하고 싶을 정도로 괜찮은 집들이 있다면, 어떻게 그 여러 사람들의 경쟁을 뚫고 그 집을 살 수 있을까? 주위 사람들이 요즈음은 숏세일 주택이 나오면, 오퍼가 여러 개씩 들어와서 실제로 더 사기 힘들다고 하던데 어떻게 하면 나의 오퍼가 이들 경쟁을 뚫고 선택되게 할 수 있을까?

우선, 모든 숏세일의 내막을 조금 이해하고 들어가면 훨씬 쉬울 수가 있다. 아시는 것처럼, 숏세일은 현재, 그 주택의 은행 대출금에도 모자라는 가격으로 주택을 매매하여 그 차액을 은행에서 손해를 감수하면서 바이어에게 매매 이전하는 과정이 되겠다.

즉, 아무리 셀러가 바이어가 준 오퍼가 맘에 들어서 채택을 하더라도, 은행이 나중에 거절하면 그 집을 사지 못한다. 물론 매몰찬 거절은 하지는 않겠지만, 가격이 조금 더 올려서, 카운터 오퍼를 바이어에게 줄 경우가 충분히 있으니까, 나중에 가격이 올라가더라도 어느 정도는 받아들이겠다는 표시를 집주인, 셀러에게 알려주는 것이 좋다. 아니 좋은게 아니라 반드시, 셀러나 셀러의 에이전트에게 이를 알려주어야 한다.

현재 숏세일 가격에다 조금 더 깎아서 사려고 생각한다면, 지금부터 맘을 고쳐 드시기 바란다. 그렇게 해서는 절대 못 산다.

두 번째는, 거의 모든 숏세일 주택에는 1차 모기지와 2차 라인 오브 크레딧이 채 다 갚지 못한 채 남아 있다. 1차 은행과 2차 은행을 상대로 각각 딜을 해야 하는데, 대부분의 1차 모기지 부분은 리스팅 가격이 주위 시세와 비교해서 큰 차이가 나지 않는다면, 현재의 리스팅 가격으로 통과할 가능성이 많다.

문제는 2차 크레딧 라인으로 사용한 대출금인데, 내가 써 냈던 오퍼의 가격이 1차 대출금도 다 갚지 못하는 수준의 금액이기 때문에 갚아지는 자금은 모두 1차가 다 차지하고, 2차 은행에게는 단지 3,000~5,000달러 정도 밖에 할당해 주지 않는다. 근 10만달러에서 20만달러씩 사용한 2차 대출금을 갚아야 하는데, 단지 3,000달러만 받고 그 큰 금액을 2차 은행에서 흔쾌히 말끔하게 지워줄까? 거의 그렇지가 않다.

이럴 때, 2차 은행에서는 일반적으로 총대출금의 어느 정도의 보상을 요구한다. 예를 들면, 10만달러의 크레딧 라인이 있는 경우, 2차 은행에서 그의 10%인 1만달러를 지급하면, 승인을 해주겠다는 의사표시를 하게 되는데, 돈이 없어 집을 포기하는 셀러가 어디서 그 자금을 구할까? 이 때, 바이어가 셀러를 대신하여 2차 은행의 승인조건을 기꺼이 도와준다면, 그 숏세일은 예상외로 무난히 끝날 수가 있는 것이다.

그렇게 별도로 돈이 더 든다 해도 그 집은 여전히 무척 싼 셈이 되므로 바이어에게는 여러 모로 이익이 된다는 것을 생각해야 된다.

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575