부동산 경기 침체로 인해 주택 소유주로서 겪는 가장 힘든 일중의 하나는 아마 차압이 진행되면서 받게되는 경제적, 심적 손실이 아닌가 싶다. 2007년말부
터 시작된 차압행진은 어느덧 2008년을 지나 2009년까지 계속될 전망이다.

차압위기에 처한 주택 소유주들중에는 익숙치 않은 차압 진행 절차에 대한 이해부족으로 본의 아니게 더 큰 피해를 보는 것을 종종 보게 된다.

캘리포니아내에서의 차압절차는 크게 아래의 두가지 방법중 하나로 진행되게 된다. 은행이 법적 소송을 통해 차압이 진행되는 Judicial Foreclosure와 법정 밖에서 은행이 임의로 진행하는Non?Judicial Foreclosure로 나뉘게 된다. 캘리포니아내의 대부분의 차압은 Non-Judicial Foreclosure로 진행되는것이 보통이다.

법정을 통해 차압을 진행하는 judicial foreclosure의 경우 1년이상의 많은 시간이 소요되지만 non-judicial foreclosure을 통해 차압을 하게 되면 111일만에 은행이 차압절차를 마무리 할 수 있게 되어 차압 기간을 대폭 줄일 수 있기 때문이다.

차압 절차는 아래와 같은 순서로 진행되게 된다.


1. NOD(Notice of Default )

주택 소유자가 페이먼트를 못내게 되면 은행이 시작할 수 있는 차압절차중 제일 먼저 진행되는 과정이다.

흔히 NOD라고 불리우며 은행은 그간 빌린 페이먼트의 미납 총액을 해당 주택이 위치한 카운티에 등기한후 주택 소유주에게 정식으로 차압절차가 시작이 됨을 우편으로 통보하게 된다. NOD는 90일동안 진행하게 되며 이 기간에는 주말과 공휴일도 포함하게 된다. 주택소유주는 이 기간중에 그동안 빌린 페이먼트와 그외 페널티를 모두 납부하게 되면 자신의 주택에 대한 소유권을 다시 찾을 수 있게 된다.

이때 가장 중요한것은 밀린 금액 모두를 전액 완불해야만 주택 권리를 다시 찾을 수 있다. 예를 들어 현재 3달치가 밀려있는데 2달치만 낸후 차압절차가 일시 중단되는것으로 잘못이해하고 있다가 자신의 주택이 경매 처분 당할 수 있으므로 주의해야 한다.

차압절차는 한번 시작되면 밀린금액 모두를 해결하지 않으면 계속해서 차압절차가 진행되게 된다.

최근 6월달에 새로 통과된 차압법에 의해 이 NOD기간이 90일에서 180일로 연장되었다. 차압을 줄이기 위해 주 정부가 내놓은 법안으로 올해 6월 15일이후에 NOD가 새로 시작된 케이스의 경우 이법의 혜택을 받을 수 있다. 하지만 올 6월 15일 이전에 이미 NOD차압이 시작된 경우는 이 법의 혜택을 받지 못하고 계속 90일 NOD기간을 적용 받게 된다.

2. NOT(Notice of Trustee’s Sale)
90일의 NOD기간동안 주택 소유주가 빌린 페이먼트를 모두 해결못하게 되면 은행은 NOT경매 절차를 시작하게 된다.

은행이 경매를 가장 빨리 할수 있는 날짜는 90일의 NOD 끝나는 날짜로부터 21일째에 할 수 있다. NOT경매 통지서는 주택 소유주의 우편 주소로 보내며 동시에 차압 절차가 진행중인 주택 정문에 직접 경매 날짜를 알리는 통보서를 붙이게 된다. 경매 장소는 주로 카운티 법원내에서 진행되며 특별한 경우를 제외하고는 보통 남아있는 은행 융자 잔액에다 그간 차압 경비를 더한 금액부터 시작하게 된다. 경매시 해당 주택에 여러개의 론이 있어도 만약 낙찰금액이 1차 은행에 남아있는 융자액수를 갚기에도 미달되면 나머지 2차, 3차등의 은행들은 경매에서 한푼도 못받게 된다. 경매시는 특별한 경우를 제외하고 모두 현금으로 사야 한다.

최근에 차압 위기에 처한 주택 소유주를 위한 많은 법안과 대책들이 잇따라 발표되고 있다. 특히 요즈음 페이먼트가 힘든 주택 소유주들이 많이 신청하는 주택 융자 페이먼트 조정을 신청한 경우에도 특별한 경우가 아니면 차압 절차는 계속 진행될 수 있음을 간과해서는 안된다. 위기에 처한 주택 소유주들은 차압절차를 잘 이해해서 자신의 처한 상황에 잘 이용해야 한다.

스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533