부동산 클럽 - 경매가 되고 나면 구제할 방법이 없다

2009-07-30 (목)

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지난 주 칼럼에서, 집주인 자기도 모르는 사이에 자기 집이 경매에 넘어간 경우에 관하여 말씀을 드렸는데, 그 칼럼을 읽고, 한 손님이 전화를 했다. 며칠 전에 자기 자신이 바로 그 경우를 당해서, 시기를 놓치고 경매를 당해버린 담당 에이전트가 얼굴을 못 들고 미안해하고 있는데 지금이라도 어떤 구제책이 있는지 몹시 급해 하시는 전화를 받았다. 일단 경매가 진행되어서 그 집이 은행 또는 투자기관이나 일반 개인에게 팔리고 나면, 그 다음에는 그 집을 건져낼 방법이 전혀 없다. 이미 물을 건너간 안타까운 케이스가 된다.

경매, 즉 Trustee’s Sale, 혹은 Public sale시, 해당 은행은 반드시 집주인에게 집주인의 메일링 주소로 등기(Certified Mail)을 보내야 하고 그 집의 눈에 잘 띄는 곳에 붉은 딱지의 표지를 반드시 붙여서 집주인이 그 사실을 알 수 있도록 하는 고지(告知)의 의무를 가지고 있다. 이를 위반하면 경매 그 자체에 법적 하자가 있을 수 있어서, 반드시 집주인에게 여러 번에 걸쳐서 그 경매사실을 통보한다. 그 여러 번의 통지를 뜯어보지도 않고 버리거나, 등기 통지서가 와도 우체국에 찾아가지 않으면, 고스란히 집주인의 과실로 인정되고, 경매가 실시되더라도 아무런 할 말이 없게 되는 것이다. 그래서 은행에서 오는 모든 편지는 일일이 꼼꼼하게 읽어봐야 하고, 변호사나 담당 에이전트에게 그 편지들을 빠짐없이 건네주어서 최악의 경우를 사전에 방지하여야 하겠다.

현재, 많은 주택소유주들께서 모디피케이션(Modification)을 진행하고 있는 데, 올해 초에는 이러한 조정이 상당히 어려웠으나, 하반기에 들면서 와코비아 은행을 비롯한 많은 은행들이 보다 적극적으로 집주인을 도와주고 있는 실정이어서, 저도 고객들에게 고객 스스로 은행에 직접 조정신청을 하시도록 권하고 있다.

그런데 단점이, 집의 페이먼트를 착실히 잘 내고 있는 집주인에게는 이 혜택이 돌아가지 않고, 오직 페이먼트가 두세달 밀려있는 고객들을 우선적으로 해주고 있다. 따라서, 몇 십년 동안 어렵게 관리해 온 크레딧을 손상시키지 않기 위하여 지금까지 집 페이먼트를 억지로 잘 내어 온 착실한 고객들에게는, 연체를 하고 있는 집주인에 비해 오히려 불이익을 받는 이상한 현상이 되어 버렸다.

은행으로서도 어쩔 수 없단다. 우선 눈앞에 수천명의 연체 고객이 더 시급하지, 아직까지는 잘 내고 있는 고객들을 돌아볼 겨를이 없다는 말에 수긍을 할 수 밖에 없다. 그러면, 집의 페이먼트를 몇백 달러 줄이고, 대출금액도 삭감하기 위해서는 억지로라도 페이먼트를 연체를 해야 하나? 몇십년 아끼고 아껴온 내 크레딧 점수는 순식간에 600점 이하로 떨어지는데?

중요한 것은, 현재 집페이먼트를 계속 내지 못하고 있으면서, 은행에 모디피케이션을 신청하고 있는 중에도, 포클로저(차압), 즉 경매 절차는 계속 진행하고 있음을 잘 기억하셔야 한다.

이것이 숏세일과 다른 점이다. 숏세일을 진행할 경우에는 1차 은행에서 포클로져 진행을 잠정적으로 중단하는 것이 일반적이다. 왜냐하면, 단지 집주인의 개인서류들 만을 은행으로 보내서 페이먼트를 줄여달라고 신청하는, 모디피케이션과는 달리, 숏세일은 직접 담당에이전트가 그 집을 매매를 통하여 판매 처분하는 강력한 처리 방법이기 때문이다.

숏세일은 그 집을 에이전트전용 MLS에 올려서, 그 집을 살려고 하는 바이어를 구해 에스크로 회사를 통해서 손해금액을 모두 산정하고, 집 주인의 모든 재정서류와 함께 해당 은행에 제출하여 매매를 승인받는 것으로, 거의 대부분의 경우에는 숏세일 절차를 진행 중인 경우에는 포클로져·경매절차를 잠정적으로 중단하고 있다.

그러나, 일부 숏세일은행 담당자들이 이러한 잠정적 중단에도 불구하고, 포클로져 절차를 밟을 수도 있다. 그러면, 숏세일 중간임에도 불구하고, 경매날짜가 잡힌 경매통지서를 등기우편(Certified Mail)로 받게 된다. 그럴 때에는 당황하지 말고 즉시, 담당변호사나 에이전트에게 연락을 해서 처리하게 해야 한다. 그러면, 은행은 그 경매기일을 숏세일이 끝날 때까지 연기시켜 준다. 당연히 그 연기하는 것도 집주인이 꼭 두 번 세 번 확인해야 한다.

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575