부동산은 끊임없이 공부해야 되는 아주 광범위한 분야이다. 부동산면허의 취득은 그것이 브로커 면허이든, 세일즈 퍼슨 면허이든 이제 갓 초등학교에 입학했다는 의미로 생각하고 부지런히 배우며 공부해야 할 것이다. 더욱이 면허 취득을 위해 시험문제 위주로만 공부하고, 부동산국에서 요구하는 필수과목들에 대한 전반적인 공부는 하지않고, 특히 브로커 면허의 경우 세일즈 퍼슨들에 대한 전적인 관리 감독과 세일즈 퍼슨들의 불법행위나 잘못한 일에 전적인 책임이 있는 위치인데도 필수과목들에 대한 수료증을 돈으로 사고 시험문제위주의 면허를 받는다는 것은 생각조차 할 수 없는 일이다. 세일즈하는 사람들이 돈을 벌어주어 부자가 된 브로커는 없다. 항상 본인 브로커의 위치에서 철저하게 세일즈 퍼슨들을 가르치며 좋은세일즈의 길로 인도해야 할 것이다.
세일즈퍼슨의 면허는 반드시 어떤 브로커에게 속해 있어야 되기 때문에 면허 취득 후 좋은브로커를 찾아 오퍼, 계약서에 대한 내용을 한 줄 한 줄씩 거의 외울정도로 배우는 것에서부터 시작하여, time management, market, research, communication skill, negotiation skill, 특히 요즈음 마켓에서는 경매 또는 어떻게 은행과 협상해야 하나등을 배우며, legal aspect과 tax aspect등을 배워 내 손님의 변호사나 회계사와 손님의 최대 이익을 위한 공동작업을 해야 하며 등등 너무 너무 배울것이 많은 전문 직업의 길로 들어섰으니 커미션 나누는 퍼센테이지에 치중해 철새처럼 여기저기 옮겨 다니지 말고 좋은 브로커를 찾아 최소 2, 3년 정도는 배워야 이제 중학교에 갈 준비가 된 것일게다.
부동산 값들이 계속 내리막길이라, 지난 몇년전 같은 경우는 없겠지만, 사서 6개월 지나면 십만불은 남겨준다느니 따위의 세일즈는 바람직하지 않다.
부동산의 추락이 예견되고 눈앞에 다가온 것을 피부로 느낄 수 있던 2006, 2007 때 조차 사 놓으면 올라간다며 새 단지로 사람들을 데리고 가 한사람이 한 채도 모자라 두 채 세 채씩을 융자서류에 거짓말까지 해가며 사 놓은 결과가 지금 무엇인가.
부동산인들의 책임은 정말 말로 표현할 수 없을 정도로 막중하다. 가족이 가진 재산중에 제일 큰 재산을 취급하는 직업이며, 많은 손님들이 언어에 익숙치 않기 때문이다.
전문인이 되려면 여러 과정을 거쳐야 한다.계약서 한번 처음부터 끝까지 읽어본적 없는 브로커나 세일즈맨이 약삽한 광고로 전문인이라고 자처하는 넌센스는 이제 그만하고, 힘들고, 고되지만 보람있는 부동산전문인의 길로 입문하자.
부동산은 아주 광범위한 분야라고 했다.
우리가 항상 사용하는 오퍼, purchase contact and joint escrow instruction 속에는 이 광범위한 분야들이 모두 실제이든, 함축적이든 포함되어있다.
이 분야들을 우선 크게 나누자면,
1. 동시소유권(concurrent ownership), 소유형태를 지정하며
2. 현재, 미래권리(present, future interest), A가 큰 상가를 교회에 주며, 만일 목사와 장로들이 교회를 팔려고 할 때는 다시 A나 또는 A의 상속인에게라는 이전문서에 구절등
3. 매도인에게 다시 돌아올 수 있는 권리(reversion)
4 불법점유에 의한 소유권(adverse possession)
5. 임차인과 임대인(landlord/tenant) 매네지먼트에 반드시 필수분야이며, 이 자체만도 너무 광범위한 분야이다
6. 부동산매매(sales/purchase), 우리 부동산인들이 매일 접하고 다루는 끝이 없는 분야이다
7. 이전문서(grant, warranty, quitclaim deed) 셀러가 바이어에게 어떤 워런티를 제공하는가?
8. 부동산에 부착된 약속(covenant/servitude), 이층집을 못 짓는다든지, 앞마당에 담을 쌓으면 안된다든지등
9. 지역권, 취득권, 면허(easement, profit, license) 옆집의 도로를 통한 나의 차고, 옆집에 열린 사과를 딸수 있는 권리등
10. 조닝(zoning) 주거지역에 큰집을 사서 칸막이를 하고 하숙집으로 썼을 때 이 집은 팔 수 있는집인가?등등 다음 주부터는 한 subject 씩 살펴보기로 하자.
하워드 한/ 부동산 컨설턴트·법학박사 (213)748-8888
