이번 주에는 쌍방계약에 있어서의 bilateral contract, 상호지불대가를, consideration, 살펴보자.

쌍방계약은 추구하는 대가를 위한 흥정을 통해서, 서로간의 대가를 주겠다는 약속과 약속의 교환이라고 했다. Bargained for and given in exchange for return promises.

몇 가지 예를 들어보자.

홈 오우너 H는 집을 팔려고 부동산 시장에 집을 내어 놓았다. H가 받기를 원하는 가격은 50만불인데 바이어 B는 45만불에 사겠다는 오퍼를 했다. B는 몇집 건너편에 집이 땅이나 건물이 거의 똑같은 크기인데 44만불에 팔렸는데 H의 집은 4베드룸이고 44만불에 팔린집은 3베드룸이니, 44만불에서 방 하나 더 만드는 칸막이와 그에 따른 부수경비 약 만불을 더 계산해 45만불을 지불하겠다는 오퍼를 한 것이다. H는 B의 오퍼를 받아들여 60일후에 에스크로를 끝내기로 하고 매매계약서를 싸인을 했다.

H의, 집을 B에게 팔겠다는 약속과 B의, H의 집을 사겠다는 약속은 충분한 상호간 지불대가이며, sufficient consideration, H는 집의 소유권을 잃어버리는 대신 45만불의 돈을 받고, B는 45만불의 소유권을 잃어버리는 대신 집의 소유권을 갖게 되는 것이다. 즉 반드시 쌍방에게 일어나야되는 손실과 이익이, detriment and benefit, H와 B의 계약이행으로 적법하게 일어나는 것이다.

H는 free and clear 한 타이틀과 타이틀보험을 B에게 줄 수 있게 준비해야 되며(에스크로 종료=타이틀보험 이슈), B는 free and clear 타이틀을 받을 때 H에게 45만불을 지불함으로써 계약상에서 서로간에 얻고자 하는 대가를 주고 받으며 H와 B가 맺은 계약이 완료되는 것이다.

지미와 재스민은 갖 결혼했는데 본인들이 모아 놓은 돈과 부모님이 조금 도와준 돈을 합쳐 조그마하고 이쁜집을 장만했고, 미국서 크기는 했지만 리빙룸은 한국적인 가구로 꾸미고 싶어 정스백화점을 찾아갔다. 몇가지의 잘 생긴 고가구를 고르고, 일부 다운페이를 한 후 나머지는 3개월에 걸쳐 페이하기로 하고, 정스 백화점은 다음주에 고가구들을 딜리버리하기로 약속을 했다.

지미와 재스민의 3개월에 걸쳐 페이하기로 한 약속과 고가구를 다음주에 딜리버리 하겠다는 약속이 서로간에 추구되었고, 서로간의 약속에 대한 교환으로 이루어졌기에, 과거에 한 대가지불은, past consideration은 invalid 하다는 것에 적용되지 않고 충분한 상호지불 대가가 된다.

제인은 집에서 스테레오와 오랫동안 아껴 모아놓은 CD를 모두 도난 당했다. 제인은 로스앤젤레스시 경찰관으로 일하는 친구 죤에게 그것들을 훔쳐간 도둑을 잡아주면 1,000불을 주겠다는 약속을 했고 죤은 제인의 집을 드나들은 친구들을 대상으로 조사를 해 도둑을 붙잡고 제인의 스테레오와 CD를 찾아 주었다.

제인은 죤에게 1,000불을 지불해야 하나?

답을 얻기 위해서는 먼저 제인과 죤이 집행할 수 있는 계약을 했는지를, enforceable contract, 확인해야 할 것이다.

제인과 죤이 서로간의 흥정을 통해 제인은 1,000불을 페이하고 죤은 도둑을 잡아주는 것으로 약속을 했지만 이것은 집행할 수 없는 Unenforceable 계약이다. 제인에게 도둑을 잡아주겠다는 죤의 약속은 제인의, 도둑을 잡아주면 1,000불을 주겠다는 약속에 충분한 상호대가가 되지 않기에 계약은 집행할 수 없는 계약이며, 제인은 죤에게 1,000불을 페이할 필요가 없다.

왜냐하면 죤은 경찰관으로서 이미 도둑을 잡아야 되는 의무와 약속이 있기에, preexisting duty, 똑같은 일을 하기위한 또 다른 약속 즉, 제인에게 도둑을 잡아주겠다는 약속은 충분한 상호대가가 될 수 없기 때문이다.


하워드 한/ 부동산 컨설턴트·법학박사 (213)748-8888