4월달에 접어들면서 올 1분기에 대한 주택 시장 자료들이 속속 발표되고 있다. 자료를 바탕으로 보면 미국 주택 시장이 조금씩 호조되고 있는것으로 감지되고 있다.
특히 우리가 사는 캘러포니아 지역은 주택 매매계약 숫자가 3월들어 무려 50%이상 증가하면서 매물도 많이 줄어든 상태이다. 또 캘리포니아 지역의 중간 주택가격도 거의 2000년 상반기 수준인 Mid 20만불로 하락하면서 최고 피크였던 2007년에 비해 거의 50%이상이 떨어져 주택 구입의 적기로 보인다. 특히 리버사이드, 샌버나디노 카운티 같은 외곽지역은 최고 피크에서 60%정도가 하락했고 그나마 적게 떨어진 오렌지 카운티도 40% 이상의 가격하락을 기록하고 있다.
하지만 이러한 수치는 주로 50만불 미만의 저가 주택 (low end housing)의 거래가 대부분을 차지하여 가격이 상대적으로 중,고가 주택 (high end housing) 시장을 같은 선상에 놓고 평가하기에는 조금 무리가 있다.
많은 바이어들이 40~60%의 가격 하락이 있었다고 하여 어느 지역이나 동등한 기준을 가지고 주택 가격을 비교해보면 자신의 예상과는 달리 지역에 따라 다른 가격대를 형성하고 있음을 알고 의아해 하게 된다. 바로 저가 주택 시장과 중,고가 주택의 특성을 잘 모르기 때문이다.
지난 1년간 거래된 대부분의 주택들은 50만 이하의 저가 주택이 주류를 이루었다. 이 저가 주택의 매매의 내용을 자세히 들여다 보면 일반 매물의 거래는 거의 없고 대부분이 은행차압과 숏세일 매물인것을 쉽게 알 수 있다. 은행차압, 숏세일의 매물들은 일반 매물에 비해 가격면에서 10~30%이상 싸기 때문에 이러한 매물들의 매매가격을 기준으로 본다면 피크에 비해 40~60% 정도의 하락폭을 보이게 된다. 하지만 50만불이상의 중,고가 주택 시장을 들여다 보면 사정은 조금 다르다.
특히 경제적으로 안정된 한인들이 많이 사는 지역인 토렌스, 훌러튼, 세리토스, 얼바인, 라크라 센터, 글렌데일 등을 중심으로 보면 이지역의 중,고가 주택 시장은 피크에 비해 20~25%의 하락율을 기록하여 저가 주택 시장의 하락률인 40~60%에 비해 하락폭이 크게 못미침을 알 수 있게 된다. 이유는 여러가지가 있겠지만 대표적인 몇가지를 꼽아 본다면 아래와 같다.
첫째. 중, 고가 주택 소유자들은 상대적으로 저가 주택 소유자에 비해 경제적으로 좀더 여유가 있다. 따라서 현재와 같은 힘든 경제 여건속에서도 좀더 견디어 낼수 있는 여력이 상대적으로 많기 때문이다.
둘째, 대부분의 이지역의 주택 소유자들은 주택 구입시 20%이상의 다운을 한 경우가 대부분이어서 90%혹은 100% 모두 은행융자로 집을 구입한 저가 주택 소유자들에 비해 상대적으로 페이먼트를 잘 유지할 수 있기 때문이다.
셋째, 이러한 외곽 지대의 한인들은 대부분이 주택 구입 이유가 자녀 교육을 목적에 두고 있기 때문에 어떻게 해서든지 주택을 포기하지 않고 유지하려고 하기 때문이다.
이러한 이유로 이 지역들은 차압 매물이 거의 없고 일반 매물도 많이 안나와 있는 상태여서 50만불이상대의 주택 매매가 거의 없는 상태이다. 차압이나 숏세일 매물이 상대적으로 많이 안나오니 가격이 20~25%정도의 하락에 그치고 있는 것이다.
하지만 중, 고가 주택 소유자 가운데도 그동안 오른 집 값을 이용 에퀴론을 이용하여 두채 이상의 주택을 소유하고 있거나 비즈니스 구입등에 돈을 사용한 경우는 최근 경기불황과 함께 과도한 페이먼트의 압박으로 어려움을 호소하는 경우가 점점 늘어가고 있다. 이러한 주택 소유주들을 위해 정부에서 각종 구제 혜택을 내놓고 있다.
지난달에 오바마 정부가 내놓은 750억불구제 금융과 함께 요사이 유행하고 있는(?) 각종 융자 조정 프로그램등을 통해 이러한 처지에 있는 주택 소유주들에게 혜택을 주려고 하고 있다. 하지만 모든 주택 소유주가 이러한 각종 혜택을 받을수 없는것은 분명하다. 따라서 일부 중,고가 주택 소유주들은 결국 자신의 집을 포기해야 하는 최악의 경우도 예상되고 있다.
따라서 올 여름을 지나면서 정부 구제노력과 함께 경제회복 여부가 중,고가 주택 시장의 안정성 여부를 가름하며 진정한 주택 시장의 바닥을 알아내는 중요한 관건이 될것으로 보인다.
스티븐 김/ 아메리카 부동산 부사장 (213)590-5533
