지난번 계약 part에서 추후에 얘기하기로한 오퍼의 수락과 상호 대가를 살펴보자.

Offeror, 오퍼를 내는 사람은 master of the offer 라고 불린다고 했다. 왜냐하면 오퍼를 내는 사람은 첫째 이 오퍼가 어떻게 수락되어야 되는지와: 예를 들어 ‘이 오퍼는 꼭 전보로 내일 12시 까지 수락되어야 된다든지 또는 이 오퍼의 날짜로부터 3일째 5pm 전에 이 오퍼를 낸 에이전이나 당사자에게 개인적으로 전하여져야 된다’든지 등.

둘째 누가 오퍼를 수락할 수 있는지를 지시할 수 있기 때문이다. 예를 들어 오퍼를 낸 본인 당사자나 또는 그의 에이전에게 직접 전달되어야 된다는 등 때문이다.

오퍼는 수락이 됐을 때 반드시 계약에 묶이겠다는 의사가 있어야 하며, present contractual intent, 종목, 가격, 수량, 시간, 계약 당사자들등 조건들이 명백하게 써 져야하며, definiteness of terms, 오퍼를 받는 사람에게, offeree, 반드시 전해져야 된다고 했다.

오퍼를 낸 사람은, 오퍼가 수락되기 전에는 낸 오퍼를 항상 취소할 수 있고, revocation by offeror, 오퍼를 받은 사람은 카운터 오퍼를 보냄으로써 즉 새로운 다른 조건으로의 의사표현으로, 받은 오퍼를 종료, terminate, 시킬수 있으며, 오퍼를 받은 사람이 오퍼에 대한 정해진 시간 안에 응답을 안 하거나, 수락하기 전에 죽었을 때 그 오퍼는 종료된다고 했다.

오퍼가 종료되지 않고 수락이 되려면 반드시 받은 오퍼의 있는 그대로를, mirror image, 오퍼에서 지시한 방법대로 수락하여야 한다.

캘리포니아 부동산 구매 계약과 연합 에스크로 지시사항이라는 양식에는 california real estate purchase agreement and joint escrow instruction, 다르게 지시하지 않는 한 오퍼의 날짜로부터 사흘 째 5pm까지 셀러의 수락이, acceptance, 바이어에게 개인적으로 전해져야 된다고 명시되어 있다. (refer to paragraph 31 titled expiration of offer)

b가, 바이어, k-town에 있는 집을 사기위해 s에게, 셀러에게 50만불의 오퍼를 했다. 이 오퍼에서 b는 집의 페인트가 너무 낡아 있으니, 같은 색깔로 새로 페인트를 해 주는 조건을 넣었다. 만일 s가 페인트를 못해 주겠다고 하던지, 아니면 다른 색깔의 페인트가 있으니 그 칼라로 칠해 주겠다든지 했다면 b가 낸 오퍼를 있는 그대로, 즉 mirror image로 수락하지를 않고 다른 새로운 조건을 제시했기에 s의 이 카운터 오퍼에 의해 b의 오퍼는 종료된다. b는 이제 오퍼를 낸 사람이 아닌, s의 카운터 오퍼를 받는 사람 즉 offeror 가 아닌 offeree로서 s의 카운터에 대한 결정을 해야 할 것이다.

이번에는 s가 b의 오퍼에 수락을 하면서, b에게 페인트를 꼭 새로 칠해야 되겠니?

경비가 좀 들어 갈텐데.. 라고 했을때는 카운터 오퍼가 아닌 불평 섞인 투덜거리는 수락으로, grumbling acceptance, 간주되어 b와 s 사이에 매매계약이 성립되어 질 수 있다.

오퍼는 본인도 모르게 수락되어 질 수도 있다.

예를 들어 s는 b에게 s의 cd 시스템을 반값에 사라는 편지를 보냈고 (cd를 반값에 팔겠다는 s의 오퍼), b는 그 편지를 읽어보지 못하고 분실했는데, s가 전화해 cd시스템 파는것에 대해 우리 딜을 한 것이냐? 는 질문에 b가 yes라고 대답했을 때 b의 수락에 의해 계약은 성립된 것이다.

왜냐하면 s의 위치에 있는 이성적인 사람이, reasonable person in s’s position, b의 대답으로부터 b가 cd 시스템을 사는 계약에 묶이겠다는 의사가, present contractual intent, 있다고 믿을 수 있기 때문이다. b가 s의 정확한 오퍼내용을 모른다는 사실은 상관이 없다.

왜냐하면 s의 질문으로부터 b는 cd 시스템을 b에게 팔려고 오퍼를 했다는것을 알았기 때문이다.


하워드 한/ 부동산 컨설턴트·법학박사 (213)748-8888