미국 경제의 주춧돌인 부동산 시장의 몰락은 전 미국을 송두리채 흔들고 있다. 경기 침체를 견디지 못한 주택 소유주들의 모게지 연체 비율도 날이 갈수록 늘어나고 있다. 현재 전체 모게지중 11%(백 50만 가구)가 집 페이먼트를 연체하고 있다.

또한 현재 주택가격이 모게지보다 낮은 가구수는 총 주택의 20%에 이른다고 한다. 이는 다섯 집 중 한 채가 equity 가 없는 깡통 집이라는 뜻이다. 주식 시장도 몰락을 거듭 한 때 14,000을 넘었던 다우지수가 6,600선을 오르락 내리락 하고 있다.

이 위기를 구하고자 오바마 대통령의 새로운 부동산 구제책이 발표되었다.

구제책은 크게 두 가지로 요약되는데 첫 번째는 재융자를 쉽게 해주는 것이고 두 번째는 Loan Modification으로 페이먼트를 낮추어주는 방법이다. 정부는 이 두가지 프로그램은 도탄에 빠진 약 900만 가구에 도움을 줄 것이라 확신하고 있다. 아래 두 정책의 내용과 자격조건등을 간단히 알아본다.

1. 재 융자 - 3월 1일 부터 시행에 들어간 이 구제안은 집 값이 너무 내려가 재 융자를 할 수 없었던 주택 소유주의 재 융자를 가능하게 해주는 것이다.

현재 주택 가격의 105%까지 재 융자를 할 수 있게 하여주어 현재의 낮은 이자 혜택을 볼 수 있도록 하고 있다. 조건은 현재 Fannie Mae or Freddie Mac이 융자를 가지고 있어야 하고 융자금액도 $417,000로 제한된다. 컨포밍 융자의 대부분은 어떤 은행이 서비스를 하더라도 결국은 Fannie나 Freddie 융자가 많으므로 거의 모든 $417,000이하의 융자가 해당된다고 보면 된다.

이 구제 프로그램은 약 5백만 명을 구제 할 수 있를 것으로 정부는 예상하고 있다. 하지만 집 값이 많이 떨어진 켈리포니아는 별로 혜택을 많이 받지 못할 전망이다.

현재 가주에는 융자금액이 집 가격보다 더 나가는 집이 190만 채에 이르고 있다. 또한 페이먼트를 낼 수 있다는 수입증명을 제출하여야 하는데 경기 악화로 직업을 잃어 수입을 증명할 수 없는 경우 이 혜택이 그림의 떡이 될 가능성이 높다.

이 프로그램은 원칙적으로 Cash Out을 금하고 있고 신청 할 수 있는 유효기간은 2010년 유월까지이다.

2. Modification(융자 페이먼트 조정) - 이 구제책의 혜택을 얻으려면 2009년 1월 1일 이전에 주택을 구입 했어야 한다. 융자금액은 $729,750까지만 해당된다.

자격 조건은 총 빚이(자동차, 크레딧 카드 포함) 수입의 55% 이하이어야 한다. 만약 이 자격에 해당되고 직장이 있다면 총 수입의 31%에 해당하는 금액으로 이자를 조정 받을 수 있다.

제한 조건은 이자가 2% 이하로 내려갈 수 없다는 것이다. 필요하다면 40년 융자 프로그램으로 바꾸어 줄 수도 있다. 이자는 5년 동안 고정을 기본으로 하고 5년이 지난 후에는 옛 이자로 돌아가지만 매년 1% 이상 상승할 수 없다. 단점은 자신이 살고 있는 주택 외에 Income property는 해당이 안된다는 것이다.

이 구제안으로 약 4백만 명의 주택 소유주가 혜택을 입을 전망이다. 이 프로그램의 유효기간은 2012년 12월 31일까지이다. 이 기간 동안 1회에 한하여 신청할 수 있고 매년 늦지 않고 페이먼트를 잘 지불하면 매년 $1,000까지 원금삭감의 보너스를 받을 수 있다. 이 프로그램에 참여하려는 Lender는 2009년 말까지 등록할 수 있다.

요즘 페이먼트를 잘 하는 사람들은 자신이 왜 꼭 해야 하는지 딜레마에 빠지는 경우가 많다. 융자 금액이 현재 집 가격보다 높은데 돈을 지불할 마음이 생기지 않는 것은 당연한 이치이다.

요즘 신문은 페이먼트를 줄여준다는 Loan Modification 광고나 은행에 소송을 해 원금을 없애준다는 Loan Litigation광고로 가득차 있다. 개중에는 선불로 돈만 내고 일은 하나도 처리되지 않아 이중으로 고통을 받고계시는 분들도 많다. 옥석을 가리는 지혜가 필요한 시점이다.


(213)219-9988 브라이언 주/ 뉴욕융자 대표