지난번 부부공유재산(3)에서, 부인이나 남편의 혼자 고유재산 즉 결혼전 취득한 재산이나 결혼중이라도 상속, 선물에 의해 취득한 재산으로 구입한 재산은 부인이나 남편의 혼자 고유재산이 된다고 했다. 구입하는데에 쓰인 돈의(Source) 캐릭터가 구입한 부동산이나 동산의 캐랙터가 되게된다. 허지만 만일 타이틀을 혼자 고유재산으로 하지 않고, concurrent ownership: joint tenancy, tenancy in common, community property 같이 공유하는 소유형태로 했을때 구입한 부동산의 캐랙터는 구입하는데에 사용된 source가 부인이나 남편의 혼자 고유재산이라도 혼자만의 고유재산이 되지 않고, 타이틀상에 이름이 있는 사람과 공유하게 된다.
지난번의 예에서는 남편이 받은 아버님 생명보험금으로 40만불짜리 4유닛 아파트의 타이틀에 부인의 이름을 넣고 조인 테넌시라는 공유형태로 했기에 생명보험금이 남편 혼자의 고유재산이지만, 이 아파트는 부인과 함께 공유한 재산이 된다. 또한 부부가 공유한 재산의 형태이지만, community property 또는 community property with right of survivorship으로 하지 않고 조인트 테넌시로 했기에 tax base가 full step-up이 되지 않으며, 이로 인한 많은 손실 때문에 부부간의 타이틀에서 조인트 테넌시는 특별한 상황이 아니면 해서는 안된다고 했다. 여러 사람들의 문의가 있었기에 지난번 부부공유재산(3)를 위에서 요약해 보았다.
Community property로 돼 있는 부부공유재산은 결혼중에는 부인이나 남편 혼자서는 재산권 행사를 할 수 없다. 즉 50%의 본인 몫 조차 상대 배우자의 동의 없이는 팔지를 못한다. 허지만 조인트 테넌시로 부부가 소유한 공유재산은 본인의 몫은 항상 팔수도 있고 담보도 할수있다.
조인트 테넌시, joint tenancy는 두명이나 그 이상의 사람들이 공유하는 부동산 소유형태중의 하나이며, 가장 큰 특징은 죽은 사람의 몫이 자동적으로 살아 남은 사람의 몫이 되는 것이다. a right of survivorship. 때문에 probate, 유산검증은 거치질 않아도 된다.
조인트 테넌시는 반드시 네 가지가 일치 해야만 하는데 4 unites, acronym으로 tip, 팁으로 기억할 수 있겠다. title을 한 증서에서 취득해야 되며, 모든 공유자가 같은 time에 취득해야하며, 공유하는 interest가 똑 같아야 하며 각자 공유자가 전체를 사용할 수 있는 right이 있다. possession.
조인테넌시는 공유자가 생전에 자기 몫을 매매하므로 조인테넌시를 종료시킬 수 있다. 죽은 사람의 몫이 살아있는 공유자가에게 자동적으로 넘어가는 특성 때문에, 유서로 자기 몫을 타인에게 줄수는 없다. 왜냐하면 죽는 순간 죽은 공유자의 몫은 살아 있는 공유자에게 자동적으로 넘어가기 때문이다.
예를 들어, 자녀들이 셋이있어(a,b,c) 부모가 상가를 구입하면서 자녀들끼리만 소유하게 하기 위해 a,b and c as joint tenancy로 구입했다고 가정하자, 몇년이 지나 a, b, c 모두 결혼하고, 첫째아들 a가 자기 몫 1/3을 자기 부인에게 주었을 때 a의 부인은 b, c와 함께 조인트 테넌시로 소유할 수 가 없다. 왜냐하면 위에서 언급한 조인트 테넌시가 반드시 가져야 할 4가지 unity 중에 time과 title의 요소가 깨졌기 때문이다. 둘째아들 b와 셋째아들 c는 1/3씩의 몫을 조인테넌시로 소유하고 있기에 b가 죽으면 자동적으로 b의 몫이 c에게로 가고, c가 죽으면 c의 몫이 b에게 가지만, a의 부인의 몫은 bc와 함께 tenancy in common 이라는 형태가 된다. 즉 b와 c 각각 1/3 as 조인테넌시, a의 부인 1/3 tenancy in common with b and c의 공유 형태가 된다.
조인 테넌시는 프로베이트를 거치지 않아 프라이버시는 유지 될 수 있다.
유서가 있건 없건 사망한 사람의 재산은 probate court, 유산검증재판소를 거쳐야 한다. 유서가 있을 때는 유서의 내용을 검증 확인하며 유서가 없을 때는 캘리포니아주 유서부재시 법령, intestate statute에 의해 상속절차와 상속인등이 검증확인된다. 이것은 public record이기 때문에 프라이버시가 보장되지 못한다. 조인트 테넌시는 공유자가 죽는 순간 자동적으로 살아 남은 공유자에게 사망한 공유자의 몫이 가게되니 프로베이트를 거치지 않는 이점은 있지만 캐피털 개인의 이슈때문에 반드시 전문 변호사와 전문 회계사와 상담하여야 한다. 리빙 트러스트를 만들므로서 프로베이트를 피할 수 있다.
(213)748-8888
하워드 한. 부동산 컨설턴트·법학박사
