소득·크레딧 안보고 주던 시절은 옛날
포인트 내면 최대 1%까지 낮아져 이익
이자율 상승 위험 더 커 락인이 안전


주택 매입이나 재융자를 위해 최근 모기지 시장에 샤핑하러 나왔다면 예전과는 전혀 다른 사정임을 알게 된다. 서브프라임 사태로 촉발된 주택시장 침체를 겪으면서 지난 3~4년간 모기지 시장은 크게 변했다. 주택 붐이 일었던 시절 가능했던 소득 증명 없는 론이나 미니멈 페이먼트만 내도 되는 론은 없어졌다. 지금은 그런 론은 가능하지도 않을 뿐더러 크레딧이 좋은 차용인에게 나가는 통상적인 론도 조건이 많이 달라졌다. 최근 모기지 론 샤핑을 나설 때 알아둬야 할 점들을 짚어보자.





■ 선불 포인트, 내는 편이 낫다

포인트란 모기지 이자율을 낮추기 위해 미리 내는 수수료다. 융자받을 때 이 수수료를 단 한번 선불함으로써 론 전 기간에 걸쳐 적용되는 이자율이 낮아지게 된다. 1 포인트는 융자액의 1%를 말한다.

차용인들은 포인트를 어떤 경우에도 지불하지 않으려는 경향이 있는데 이는 잘못일 수 있다. 이자율이 높을 때는 머지않아 이자율이 떨어질 때 재융자를 하면 되기 때문에 미리 포인트를 내고 론을 얻는 것은 어리석은 일일 것이다. 선불 포인트를 뽑아내기 전에 오리지널 론을 갖고 있지 않을 가능성이 높기 때문이다.

그러나 요즘은 그렇지 않다. 포인트를 선불하더라도 그 값을 톡톡히 뽑아낼 가능성이 더 크다. 전통적으로 1포인트를 지불하면 모기지 이자율을 1/4퍼센트 포인트 정도가 낮아졌지만 요즘은 1/2포인트 내지 풀 포인트까지 내려주기 때문에 선불 포인트의 가치가 충분히 있다고 업계 관계자들은 말한다.

즉 20만달러 모기지 론을 클로징할 때 2,000달러의 포인트를 지불하면 론 이자율을 많게는 1%포인트까지 내릴 수 있다는 것이다. 6%로 내야 할 이자율이 5%로 싸지는 것이다.

한달에 모기지 페이먼트가 126달러 절약돼 16개월이면 선불 포인트를 낸 값을 한다. 이자율이 5.5%로만 낮춰져도 월64달러가 절약돼 32개월이면 선불 포인트가 보상된다.

산술적으로 이런 계산이 나와도 많은 차용인들은 여전히 선불 포인트를 싫어한다. 15년 고정으로 80만달러 론을 하는 한 차용인은 1포인트를 내면 5.375% 론이 가능한데도 포인트 없이 5.875% 론을 선택했다. 이 경우 선불 포인트는 3년이면 빠지고 월 200달러씩 앞으로 남은 장장 12년 동안 절약할 수 있게 되지만 목전의 지출이 더 신경 쓰였던 것이다.

물론 선불 포인트를 선택하지 않아야 할 때도 있다. 1~2년 내에 재융자하거나 팔 계획이라면 포인트도 뽑지 못하므로 선택할 필요가 없을 것이다.

■ 미니멈 다운이 낫다

25%, 30% 또는 그 이상 다운할 형편이 된다면 그렇게 다운을 하는 것이 옳을까? 대부분의 렌더는 20%의 미니멈 다운 페이먼트를 요구한다. 이 보다 적을 경우 개인 모기지 보험(PMI)을 들어야 한다.

다운과 관련해 전통적인 생각은 ‘다운을 많이 할 수 있는 돈이 있다면 왜 안해?’라는 것이었다. 다운을 많이 하면 갚아야 할 융자가 적어 좋다는 것이다. 그러나 요즘 주택 시장이 계속 하락하고 있는 점에 비춰보면 무조건 다운을 많이 하는 것이 현명하지 않을 수도 있다.

집값이 크게 하락하는 경우에는 충분히 많았던 다운도 날아가 버릴 수 있다. 애리조나의 한 부부는 2년전 100만달러짜리 집을 사면서 다운을 40만달러 했다. 이 정도의 홈에퀴티 쿠션이라면 어떤 재정난이 닥쳐도 끄떡없을 것 같았다. 그러나 주택가격이 워낙 많이 떨어져 그렇게 많은 다운을 했는데도 불구하고 이 부부는 현재 집값보다 갚아야 할 론 부채가 더 많다. 차라리 주택 가격이 계속 하락할 경우에 대비해 다운을 많이 하는 대신 현금을 비축해 두는 편이 나았다.


■ 이자율 락인하는 편이 낫다

많은 차용인들이 이자율이 떨어질 때는 이자율이 더 내려가면 이익이기 때문에 락인을 하지 않는 경향이다. 그러나 이는 잘못된 결정일 가능성이 높다. 융자 전문가들은 처음부터 락인을 할 수 있으면 락인을 하는 편이 낫다고 권한다.

모기지 이자율은 내려갈 때는 조금씩 천천히 내려가지만 오를 때는 갑자기 상승하는 경향이 있기 때문이다. 괜히 더 내려갈 것으로 기대하고 기다렸다가 만약 이자율이 갑자기 올라가 버리면 어쩔 수 없이 오른 이자율을 수용해야하는 곤란한 입장에 떨어질 위험이 높다. 그리고 좋은 이자율로 락인을 해버리면 우선 마음이 편안해져 주택 매입 과정에서 스트레스가 덜어진다는 점도 좋다.





모기지 융자 환경이 과거와는 크게 달라졌다. 주택가격이 하락하고 있어 다운 페이먼트를 잘 생각해야 한다.

<케빈 손 객원기자>