1979년 5월 1일 로스앤젤레스 시의회에서 통과된 로스앤젤레스시 주거건물 임대조례 하에서 건물소유주(landlord)가 입주자(tenant)에게 이사비용(relocation assistance)을 지불해야 하는 경우와 그 금액에 관해 지난번에 기술했지만 그 경우에도 이사비용 지불에서 제외될 수 있는(exemtions), 세 가지의 예외가 있다.

첫째, 입주하는 부동산이 분양 목적으로 나누어지거나(subdivide) 또는 빌딩자체를 콘도미니엄이나 스톡쿠어퍼러티브로(stock cooperative: 건물전체를 100%의 주식으로 간주해 각 유닛이 해당만큼의 주식을 소유하는 것이며 매매시 grant deed 대신 주식 이전(stock transfer)으로 소유권 이전(title conveyance)을 하며 뉴욕에서는 이것이 많이 이용되지만 로스앤젤레스에서는 거의 볼 수 없으며 한인타운 근처에 한 건물을 접했던 경험이 있는데 융자가 아주 어렵다) 변경하기 위한 신청서가 file 되었거나, 시에서 승인되었다는 서면 통지를 입주자가 서면이나 구두상(366일 미만의 계약)으로나 입주계약을 하기 전에 받았을 때.

둘째, 자연재해에 의해 주거하기에 위험한 상태가 되어 정부로 부터의 건물을 비우라는 명령에 응답할 때(노스릿지 지진 후에 많은 건물에 order to vacate 가 issue 되어 부착되어 있는 것을 기억할 것이다)

셋째, 현재 건물에 살고 있는 주거 매네저(16 유닛부터는 반드시 resident manager-주거 매네저가 있어야 한다)를 다른 주거 매네저로 바꿀 때. 그러나 주거 매네저가 free rent 나 rent 깎아 주는것 이외에는 어떤 다른 보수도 받지 않는 매네저-테넌트(manager-tenant)인 경우 이사비용을 지불해야 할 수도 있다.

아파트먼트 빌딩에서 입주자 중의 한 사람을 선정해 렌트를 좀 깎아주며 관리하는 일을 맡기는 것은 별로 바람직한 일이 아니라고 생각한다.
아파트 빌딩 매네저는 독립계약자(independent contractor)가 아닌 종업원(employee)으로 간주 되기쉽기 때문에 workers compensaton issue 등 여러 가지 골칫거리가 야기 될 수 있으니 항상 전문관리 회사와 변호사와 상의하여야 할 것이다.

이사비용을 지불해야 하는 경우이든 또는 지불할 필요가 없는 경우이든 입주자를 퇴거시킨다는 통지(notice)를 반드시 serve 해야 하는데(make legal delivery), 왜 이 통지는 반드시 적법절차에 의해 입주자에게 직접 또는 직접이 아닌 경우 법으로 규정된 방법에 의해서만 전달해져야 하나?
주정부의 월권에 의한 개인권리 침해로부터 보호를 위한 수정헌법 14조(amendment xiv, 1868년), section 1에 의해 미국에서 태어났거나 귀화 되어진 사람은 미국과 그 주의 시민(all persons born or naturalized in the united states are citizens of the united states..)이며, 어떤 주이건 적법절차(without due process)없이 생명이나 자유나 재산권(life, liberty, property)을 빼앗을 수 없다고 명시하고 있다.

적법절차를 거치기 위해 반드시 통지해야함은 건물 소유주가 입주자 퇴거 절차를 시작하는 것이 입주자가 보유하고 있는 재산 즉 입주권리(a right to occupy, possess)를 가져가려는 시도이기에 입주자에게 이러이러한 action이 계류되어 있다는 통지와 함께 입주자의 주장도 들어볼 기회(opportunity to be heard)를 주어야 되는 것이 적법절차인 것이다.

때문에 통지(notice)는 반드시 입주자에게 직접 전달하거나 또는 입주자가 집이나 사무실등 있어야 할 곳으로 연락이 안되며 계속피할때 충분한 분별력과 나이가 있는 사람에게 맡기고 그리고 주거지로 mail 하거나, 또는 문에 붙여 놓고 그리고 주거지로 mail 하거나, 또는 보증(certified)된 또는 등기(registered)된 mail, 또는 상가의 경우 리스에 명시된 대로 통지를 이행해야 한다.

통지가 필수적이어야 한다는 헌법적인 요구(constitutional requirement)의 목적은 본인의 권리가 영향을 받을지 모른다는 것을 알리기 위해서이다. 때문에 통지는 due process clause(적법절차구절) of the fourteenth amendment(수정헌법 14조)을 위반(violate)해서는 통지자체가 무효가 되니 반드시 변호사와 상의하기 바랍니다.


하워드 한, 대양부동산 컨설팅·법학박사(213)748-8888