쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

5% 이하의 획기적인 30년 고정 금리가 최초로 기록된 바 있는 지난 12월 이래 낮은 금리의 재융자를 얻고자 하는 고객들의 문의는 끊이지 않고 계속되고 있다. 주식과 매한가지로 수시로 오르내리는 이자이긴 하지만 운 좋게 거의 바닥에 가까운 최선의 조건으로 재융자에 성공한 신청인들이 있는가하면, 그런대로 우수한 이율로 현 상황 보다는 훨씬 나은 조건에 매듭을 지은 주택소유주들도 있다. 그러나 4.5%라는 이율을 고집하면서 최종 결정을 못 내린 대기 명단의 손님들 또한 수두룩하다.

사실 모기지 금리는 단 한 가지 요인이 아닌 다수의 변수들로 인해 산출되기 때문에 정확한 예측을 하기란 매우 어렵다. 단, 최근에는 연방정부의 직접적인 개입으로 인해 인위적으로 대폭 하향조정된 것은 사실이나, 그 다음의 향방은 상당히 불투명하다. 현재의 상황에서 객관적으로 파악될 수 있는 중요한 사안들을 살펴보기로 한다.· 최근 모기지 금리의 움직임에 가장 큰 영향을 끼친 요소는 결국 연준(FRB)이었다. 정상적인 상황에서는 다양한 변수들이 제각기 영향력을 발휘하는데, 가장 큰 요인 중의 하나는 모기지 채권에 대한 투자가들의 수요다. 2008년의 경우 모기지 부실로 인한 투자가들의 수요가 급격히 줄면서 6%에 주춤해있던 이율이 7%를 돌파하는 상황이 발생한 바 있다. 그러나 모기지 국책 기관들인 페니메이 및 프레디맥의 모기지 채권을 전량 매입하겠다는 연준의 정책 변화로 이율은 통계 조사를 실시한 70년 초 이래 최저의 수준으로 급락했다.

· 주택 재융자의 이율을 낮추겠다는 계획은 한 번도 발표된 바 없다. 4.5%의 수치는 국내 부동산 경기를 활성화 시키는 대안으로 전미부동산중개인협회(NAR)에서 재무부에 제출한 보고서가 신문 방송에 공개되면서 일반인들에게 알려진 이율일 뿐이다. 이 외에도 모기지 상환 기록이 우수한 주택 소유주들에게 낮은 이자로 재융자를 허용하자는 이야기들이 무수히 나오긴 했지만 결국 이야기에 그쳤을 뿐 정부의 구체적인 언급은 없었다.
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연준의 다음 정책 시도에 대해서는 알 수가 없다. 낮은 모기지 금리는 이미 최근 재융자의 미니 붐을 일으키기에 충분했고, 모기지 부실로 고심하던 상업은행들은 그나마 재융자 신청인들의 비즈니스로 조금이나마 사기를 되찾는 계기가 되었다. 업계 전문가들에 의하면, 연준의 추가 개입은 당분간 기대하기 어려울 것으로 내다보고 있다. 뿐만 아니라, 5% 이하 또는 5% 초반대의 금리가 장기간 지속될 것이라는 기대는 무리일 것으로 보고 있다.
최선의 조건으로 재융자의 혜택을 누리기 위해 필요한 요건들은 다음과 같다.
· 760점 이상의 신용 점수. (세 점수 중 가운데 스코어).
· 현재 모기지 총 상환액이 주택 감정 예상가의 70% 미만인 경우.
· 여유 자금을 필요로 하는 Cash-out refinance인 경우 또한 상기 조항과 같이 감정가의 70% 미만인 경우.
· 소득 및 자산을 입증할 수 있는 서류 구비.
· 주 거주(Primary residency)인 주택.
· 62만5,500달러 이하의 론 규모인 경우.

신용 점수가 660 이하이거나, 최근의 파산 기록 또는 높은 부채 비율이나 론 금액이 주택 가치 대비 90%를 넘어설 경우 일반 융자가 아닌 FHA론을 통하면 낮은 이율로 재융자가 가능하다. 유일한 단점은 정부에 선납되어야 하는 수수료 및 모기지 보험이 부담으로 작용하나 이 모든 비용들은 100% 세금 공제 가능한 항목들이다.재융자는 모기지 금리가 낮다는 이유만으로 꼭 결정 내려야 할 사항이 아니다. 재융자에 들어가는 비용과 향후 거주 계획을 기준으로 정확한 분석을 통해 실질적인 금전 혜택을 계산함이 전제되어야 할 것이다.