1979년 5월1일 로스엔젤레스 시의회에서 통과된 로스엔젤레스시 주거건물 임대 조례하에는임대주택에 관한 재산권 반환 조치를 취할수있는 (evict tenant) 12가지의 근거를 제시하고 있다.

부동산은 두가지의 권리로(재산권) 나누어진다. 첫번째는 소유주의 소유권리이고(a right to own), 두번째는 세입자의 점유권리이다(a right to possess).

임대계약이 시작되었을 때 소유주는 임대한 사람이나 법인에게 임대부동산에 대한 점유할 권리를 양도 하는 것이고, 로스엔젤레스시 안에서 주거목적으로 임대를 한 부동산에 한해서는(개인단독주택이나 1978, 10.1 이후 입주허가를 받은 건물제외) 이 양도된 점유할 권리를 되찾기 위해서는(재산권 반환) 반드시 아래에 열거되는 12가지중에 속해야 한다.

1. 세입자(세 들은사람)가 소유주에게 지불해야 하는 규정된 임대료를 지불하지 않았을 때.

2. 세입자가 합법적인 임대의무나 계약을 위반하고, 그로 인하여 소유주로부터 서면통지를 받고서도 해당위반 사항을 시정않할 경우(예: 애완동물 금지 건물에서 강아지를 키우며 3-day 통지를 받고서도 3-day안에 시정 않했을 경우).

3. 세입자가 임대주택이나(아파트)그 부속시설 또는 공동구역에서 불법방해행위를 하거나, 그런 행위를 허용하고, 파손을 야기하거나 임대주택이 있는 건물이나 또는 그 인접건물에 거주하고 있는 주민들의 편안함이나 안전을(quiet enjoyment) 방해하는 경우(예: 떠들썩하게 맥주마시며 고성방가 타인에게 방해될 정도로 큰 소리로 악기 연주 등).

4. 세입자가 임대주택을 불법목적으로 사용하고 있거나, 그러한 사용을 허가하는 경우(예: 본인 임대주택안에서 마약을 팔거나, 마약딜러에게 임대주택을 빌려주는 경우).

5. 어떤 규정에도 위배되지 않는 조건에 따라 동일기간 재연장을 위해, 계약서의 연장 또는 갱신을 실시할것을 서면으로 요구한 후에도 임대계약이 해제된 세입자가 이를 거부했을 경우.

6. 수리나 개축 목적 또는 리스나 법에 허용된 검사할 목적 또는 구입자에게 보여줄 목적, 또는 은행융자를 위해 은행과 감정사에게 보여줄 목적등으로 임대주택에 정당하게 접근하는것을 세입자가 거부했을 경우.

7. 임대 만료 되었을 때 임대주택을(아파트) 보유하고 있는 사람이 소유주의 승인을 받지 않은 subtenant 이었을 경우(세입자에게 임대받은 tenant).

8. ‘법인이나 조합이 아닌’ 소유주가 소유주 및 배우자, 자녀 또는 부모의 거주목적이나 또는 상주 관리인이 거주할 목적(건물에 기존 상주 관리인이 있어 새로운 관리인으로 교체하는 경우 제외).

9. 소유주가 당국이 허가한 임대주택의 개조작업을 하거나 임대주택을 건축하기 위해 점유회수를 하려고 하는데, 세입자가 당국이 허용한 계획대로 임시적으로 이전하지 않거나 또는 영구적 거주지에 관한 동의를 따르지 않아, 소유주의 당국이 허용한 계획 시행을 방해할 경우.

10. 임대주택을 헐거나, 임대주택을 더 이상 주택용도로 사용하지 않을 경우.

11. 소유주가 정부기관의 소개령이나 다른명령을 준수하기 위해서나 또는 로스엔젤레스시의 법, 조례나 규정위반의 결과로 임대주택이 들어있는 건물을 비워야 할 경우(예: 지진파손으로 인해 시에서 건물입주나 접근을 금하는 경우나 또는 소유주의 관리부실로 주거할 수 없는 곳으로(inhabitable) 판정이 나왔을 경우.

12. 주택도시 개발부가(HUD-housing and urban development) 소유주로서- 요즘같이 FHA론을 갖고있던 많은집들이 차압되어 경매하기 전에 그 집에 입주하고 있는 입주자를 퇴거시키는 절차- 세입자에게 적법한 통지요구사항을 모두 준수하며 점유를 회수하고자 하는 경우.

어떠한 경우에 이사비용(relocation assistance-LA 시 렌트조례에 규정된 금액) 얼마를 지불해야 되는지와 입주자에게 주어야되는 통지가 ‘왜’ 그렇게 중요한지는(헌법에 보장된 property right) 다음번에 쓰도록 하겠다.

하워드 한
대양부동산 컨설팅·법학박사

(213)748-8888