요즈음 부동산 경매가 많이 여러곳에서 진행되고 있다. 11월중에 참가한 경매중의 한곳에서는 파사데나의 방셋, 욕실둘, 7,500SF Lot. 지난거래 가격은 약 65만불이며 25만5천불에 경매되었으며, 12월중의 경매들에서는 맨허턴 비치에 지난 거래 가격이 95만불짜리가 71만불에, 셔만옥에 89만2천불짜리가 47만5천불에, 다우니에 105만불짜리가 67만5천불에, 알타데나에 56만7천불 짜리가 29만5천불에, 훤타나에 36만7천불짜리가 10만5천불에 그렌도라에 73만불짜리가 41만불에 그 외에 천여채가 넘는 집들이 한채에 2분정도에 처리되었다.
그러면 경매과정에 있어서는 누가 제안을 하는 사람인가(offeror)? 경매 담당자인가(auctioneer) 아니면 입찰자인가(bidder)?
대답은 경매의 종류에 따라 달려있다.
만일 경매 담당자가 나무봉을 치기전 까지(before hammer falls) 지금 경매되고 있는 품목을 경매로 부터 철회할 수 있으면 이 경매는 단순히 이러이러한 품목을 경매에 붙이니 오퍼를 할 사람은 하라는 오퍼로의 초대이며(invitation or solicitation to an offer), 입찰자들의 입찰은 얼마에 사겠다는 오퍼인것이며, 나무봉을 침으로 그 오퍼는 수락되는 것이다. 이러한 경매는 품목을 철회시킬 수 있는 권리를 유보한다는 뜻에서 auctions with reserve 라고하며, 나무봉을 치기전까지는 경매 담당자가 품목 철회를 할 수 있으며, 따로 명시하지 않는한 이 종류로 가정된다. 대부분의 경매들이 이 종류에 속한다
만일 경매가 품목 철회 시킬 수 없음을 명시하고 있으면(without reserve right), 경매 제안 자체가 취소불능한(irrevocable) 오퍼이며, 입찰자들은 경매담당자의 오퍼를 받는 사람이며(offeree) 입찰자들의 입찰은 경매담당자의 오퍼에 대한 수락이며 이 수락은 더 높은 입찰이 없는 한이라는 조건과 나무봉을 치기전 까지 그 수락을 철회 할 수 없다는 조건부 수락인 것이다.
지난 12월 31일의 경매에서 2005년 매매 가격이 44만8천불이었던 집을 9만4천5백불에 사서, 그 자리에서 에스크로 오픈까지 다 했는데 12월 16일 경매회사에서 전화가 와 셀러(은행)가 얼마를 더 내라고 한다고 해 일단 그 내용을 써서 보내 달라고 했다.
최종 입찰가격이 셀러(은행)가 원하는 가격이하이면 매매자체가 셀러의 최종허락이 조건이 되기 때문에(sold subject to seller’s confirmation) 셀러는 지금 같은 요구를 할 수 있는 것이다.
상대방이 제출한 내용이 오퍼이냐 아니냐를 결정짓는 key test는 그 위치에 있는 이성적인 사람이(reasonable person in the position) 본인에게 제출된 사항을 통해 상대방이 계약에 묶이겠다는 확실한 의지가 있다고 믿는지에 달려있다.
이런면에서 “letter of intent 라는 것은 계약적인 의미의 오퍼는 아니고 한번 사거나, 팔 수 있지 않겠냐는 단순의사 타진인 것이다. 수락을 해도 binding이 되지 않으며, 그 이유는 오퍼를 받은 사람이 그 오퍼를 수락함으로써 binding power가 그 내용에 결여되어 있기 때문이다.
광고나 캐터록은 이러이러한 품목들을 얼마에 파니 오퍼를 하라는 오퍼로의 초대이다. 예: 고급양복 $550짜리, 이번주 동안 $275 하지만 이 광고가 명확한 수량과 수락할 수 있는 필요한 절차를 명시했을 때는 이 광고 자체가 오퍼가 되는 것이며 수락함으로 binding 된다. 예: 고급양복 $550짜리 1인/한벌, 50벌 $275에 first come, first serve-basis, 처음 50명에게는 이들이 수락함으로 반드시 $275에 팔아야 한다. 재고가 없다는 등의 이유가 처음 50명에게는 성립되지 않는다.
계약성립의 첫번째 시작인 오퍼는(offer)는 변호사 자격시험에서도 정해진 시간의 많은 부분을 소모하며 생각해야되는 난해한 경우가 많다. 오퍼가 아닌 내용을 오퍼로 간주했을때 오퍼, 수락, 상호대가지불의 전체 계약자체가 잘못 해석돼지기 때문이다. 오퍼는 계약 전과정에 시작이니 심사숙고해 최선의 결과가 나올 수 있도록 성심껏 작성하자.
하워드 한
대양부동산 컨설팅·법학박사
(213)748-8888
