영국의 한 설교자가 은혜에 대해 잘못 설교하였기 때문에 영국의 도덕적 수준이 낮아졌다는 한 역사가의 말이 생각난다. 히포크라테스의 선서를 뒤로 돌리고 몇 십 배를 부풀린 치료비 청구로 보험회사를 횡령해 치부하는 의사 때문에 의료계의 수준이 낮아지고 갖가지 수단으로 수임료를 착복하며 과대광고로 차사고만 쫓아다니는 Ambulance Chasing 변호사 때문에 변호사들의 수준이 낮아지고 차 접촉사고는 곧 돈이라는 공식이 생겨났으며 어지럽게 난무하는 저마다 전문가라는 과장된 광고 속에서 무분별하게 이루어지는 세일즈행위 때문에 부동산계의 수준이 낮아지며 사회는 온통 불신의 틀 속에서 허우적거리고 있는 것 같다.
몇 개의 나쁜 종자가 전체적인 수준을 떨어뜨리기는 하지만 우리는 눈에 띄는 몇 개의 나쁜 종자 때문에 전체를 나쁜 종자로 취급하는 General Fallacy에서 벗어나야 되겠다.
전체의 몇 퍼센트의 의사가 보험사기와 치료비 횡령을 하며 몇 퍼센트의 변호사가 수임료 부풀리기와 위법 차사고 보상을 부추기며 몇 퍼센트의 부동산 인이 과대 과장 속에 전문인을 자처하며 무분별한 매매행위를 일삼겠는가.
극소수일 것이다. 대부분은 좋은 종자들인 것이다. 극소수 때문에 전체가 매도되어서는 안 된다.
부동산 에이전이 손님에게 집이나 건물 하나를 보여주기 위해서는 수많은 시간과 노력과 분석이 필요하다. 집이나 상가가 내 손님이 찾고 있는 것과 최고 근사치의 것인지를 확인하는 작업은 정말 힘들고, 어렵고 외로운 작업이다.
여러 가지의 컴퓨터 사이트나 다른 Source에서 여러 개의 근사치 프러퍼티를 찾아 먼저 Drive-By 해보고 비교해 보며 손님이 찾는 가장 근사치의 집이나 상가를 정해서 보여주는 것이다. 평균 9나 10개의 뽑은 프러퍼티를 보아야 2, 3개 정도 보여줄 수 있는 프러퍼티가 정해지는 것이다.
내가 아는 대부분의 에이전들은 아침 8시면 출근해 돌아볼 프러퍼티들을 찾고 하루에 반나절은 그 프로퍼티들을 Preview하는데 사용하며 한번의 Showing을 위해 많은 시간과 노력을 제공한다. 눈길끄는 과대광고와 자기 과장 광고를 온갖 미사여구로 도배질한 자기광고, 불과 1,2년 지나면 반 동강이나 반값이 될 지역을 점쟁이인양 얼마 후에는 얼마가 올라갈 것이라는 확실치 않은 미끼로 무차별하게 팔고 다니는 에이전은 극소수인 것이다.
부동산 에이전은 이렇게 수많은 시간과 노력을 소비해야 하는데 어떤 손님은 한 부동산 에이전과 함께 몇 달씩 몇 십 개의 집을 보고는 살 때는 아는 다른 에이전을 통해 사는 경우도 있나보다. 하지만 몇 퍼센트의 바이어가 이런 짓을 하겠는가? 대부분은 아닐 것이다.
손님들이 한 부동산 에이전하고 인연을 맺으면 그 에이전하고의 인연은 그대로 유지하였으면 한다. 물론 그 에이전의 능력부족이나 부지런함 결여와 손님의 이익을 우선하는 직업철학이 결여되어 있는 경우는 제외하고 말이다.
수많은 에이전들이 지극히 한정되어 있는 한인타운에서 경쟁을 하다 보니 에이전들 끼리의 갈등도 많이 생기고 심지어는 한 회사 안에서 한 손님이나 한 프러퍼티를 갖고 에이전들 간의 갈등이 일어나기도 한다. 바로 며칠 전에 우연히 내가 아끼던 에이전을 만났는데 보상받을 수 있는 방법을 찾는다고 했다. 이야기인즉 본인이 자료를 가지고 있던 상가를 다른 부동산 회사 에이전이 구입하겠다는 오퍼를 하여 카운터 오퍼까지 보냈는데 얼마 후 이 에이전이 직접 주인을 찾아가 본인을 빼고 계약을 했단다. 참 지독하게 비열한 사람이라는 얘기 이외에는 할 이야기가 없다. 물론 프로퍼티 주인도 똑같은 사람이니 돈 몇 푼 세이브하기 위해 여태껏 일한 에이전을 빼어버린 것이겠지만 이 얼마나 지저분하고 더러운 처사인가. 물론 대부분의 셀러에게 해당되는 이야기는 아니다.
에이전이 독점이건 비독점이건 어떠한 형태라도 팔아도 좋다는 Authorization(listing)을 받되 safety clause(본인을 통해 보여준 Party에게는 일정기간동안-보통 180일부터 360일 본인을 통하지 않을 때는 커미션을 페이 한다는 구절)를 Listing에 포함시키고 보여준 Party의 인적사항을 seller에게 통보했을 때는 보상받을 수 있는 기회가 있을 수도 있지만 대부분의 경우에는 정보만 갖고(포켓 리스팅) Transact를 하기 때문에 오퍼나 카운터 오퍼에 에이전 이익을 보호받을 수 있는 구절을 넣어야 셀러와의 Severate Agreement로 이익을 보호받을 수 있는 방법을 찾아야 할 것이다. (213)748-8888
하워드 한
대양부동산 컨설팅·법학박사
