모기지 프로그램 우려가 현실로
2008-10-18 (토)
곽동현
미국의 양대 국책 모기지업체인 패니매와 프레디맥이 국유화의 길을 걷게 된지 이제 한 달이 지나고 있다. 지난달 9일 정부는 모기지 시장을 지탱해 온 이들 업체의 유동성 위기를 해소하고 금융시장의 불안 심리를 잠재우기 위해 역사상 최대 금액인 2000억달러의 공적 자금을 투입하기로 했다. 이로써 정부보증업체 형태로 운영돼 온 패니매와 프레디맥은 정부 관리체제(Conservatorship)로 편입되었다. 이 두 모기지업체는 12조에 이르는 미국 모기지 시장의 절반 가량인 5조3000억달러 이상을 매입하거나 보증을 해주고 있다. 그러나 이번 국유화 정책으로 모기지시장을 이끌어 온 패니매와 프레디맥의 역할이 축소될 것을 예상을 했는데 예상이 현실
로 나타나고 있다.
먼저 페니매와 프레디맥의 기능을 간략히 설명을 하면 앞서 언급을 한 것처럼 모기지 시장에서 일반 시중 모기지 은행들의 모기지 채권을 매입하거나 보증을 해주므로 주택시장의 자금 회전 기능을 할 수 있도록 하는 역할을 해왔고 또한 일정 모기지를 매입한 뒤에는 이것을 채권으로 만들어 투자자들에게 판매를 해 왔다. 이처럼 모기지 시장의 자금 회전의 주도적 역할을 감당하는 위치라 모기지 융자 프로그램의 대부분의 기준이 이 양대 회사에서 출발한다고 해도 과언이 아니다. 한 예로 현재 1 패밀리 컨포
밍 융자 기준의 한도액 41만7000달러도 이 두 회사에 결정한 것을 모든 시중 모기지 은행에서 사용하고 있다. 일반적으로 고객들이 모기지 융자 쇼핑을 하게 되면 여러 은행들과 접하게 되는데 사실 대부분의 은행들은 패니매와 프레디멕의 융자 프로그램을 중심으로 고객들에게 오퍼를 하게 된다.
그런데 문제는 이번 국유화 정책으로 많은 프로그램들이 축소되거나 가이드라인이 강화되고 있고 심지어 한인 교포들이 주로 이용하던 프로그램 자체가 없어지는 등 여러가지 변화가 지속적으로 일어나고 있다는것이다. 국유화 정책 시행으로 이런 프로그램에 대한 규제 강화의 우려가 이제 현실로 나타나는 것 같다.그 동한 한인들이 주로 받아왔던 융자 프로그램은 수입 증빙이 없이 융자를 할 수있는 ‘Stated Income’ 프로그램이었다. ‘Stated Income’ 프로그램은 예전에 사라진 일명 ‘노닥’(No
Documents) 과는 차이가 있는데 융자 신청을 할 때 신청서의 직업란(Employment Information)에 다니는 직장 정보나 자영업의 정보를 적게 되고 또한 한 달 수입을 융자 신청서에 적게 된다. 그런데 일정 다운페이먼트와 크레딧 점수가 되면 신청서에 적은 수입을 증빙하지 않아도 다른 조건들로 융자를 승인을 해주는 프로그램이었다.
이 ‘Stated Income’ 프로그램이 서브프라임 모기지 사태가 터지고 난 뒤부터는 융자 한도액을 100%에서 95%, 90% 최근 80%까지로 점진적으로 줄어왔었고 크레딧 점수도 660점부터 시작해 680, 700점 이상까지 그 가이드 라인을 높여왔었다. 그런데 이제 공식적으로 양대 회사인 패니매와 프레디맥에서 ‘Stated Income’ 프로그램을 중단한다고 발표했다.
일단 일반 시중 은행들 대부분은 이번 발표에 따라 은행이 갖고 있던 Stated Income 프로그램을 중단했다. 물론 모든 은행에서 Stated Income이 사라졌다는 것은 아니다. 몇몇 시중 로컬 은행들은 자체 자금으로 모기지 채권을 팔지 않고 보유하는 방식인 포트폴리오로 아직 Stated Income을 취급하고 있으나 언제까지 지속될지는 미지수다.즉 이제부터 융자를 받기 위해서는 자영업자일 경우 최소 전년도 세금 보고서인 ‘1040’를 제출
해야 되고 직장인은 현재 받고 있는 급여 명세서(Payroll Stubs) 한 달 치를 의무적으로 보여줘야 한다. 3~4만달러 세금을 보고하고 이젠 40만달러씩 융자를 얻기는 거의 불가능해져 보인다.
그렇다면 한인 교민들도 이제 내집 마련을 위해선 좀더 체계적인 준비가 필요하다. 특히 소규모 자영업을 하면서 주택 구입을 희망하는 고객들은 사전에 예상 주택 구입 가격으로 월페이먼트를 계산하고 거기에 맞는 세금 보고가 우선이 되어야 주택 구입이 가능할 것 같다. 그럼 세금 보고를 얼마정도로 하면 될까? 프로그램에 따라 약간의 차이가 있지만 크레딧이 700점 이상으로 양호하고 다운페이먼트가 20%이상 정도이면 수입 대비 지출(DTI :Debt to Income)이 50% 정도이면 된다.
좀더 쉽게 말하면 주택 구입으로 원금과 이자, 세금, 집보험, 크레딧 라인에 나타나는 모든 월페이먼트가 2,500달러 정도일때 한 달에 5,000달러 이상이 Gross Income이면 되고 연간 6만달러 정도를 세금 보고하면 된다. 만약 모든 페이먼트가 3,000달러 정도라고 하면 월 6,000달러 이상 수입이 증빙되어야 되고 연간 7만2,000달러 정도의 수입 증빙이 필요하다. 세금 보고를 이렇게 많이 한다고 먼저 겁먹을 필요는 없다. 주택을 구입하게 되면 원금 외에 지불되는 이자와 주택세금은 모두 세금 환급 혜택을 받을 수 있다. 물론 융자를 받은 후에는 수입이 그 만큼 나지 않았는데 억지로 그 만큼씩 세금을 보고할 필요는 없다.
현재 주택시장에 나온 매물은 엄청나게 쌓여서 가격 네고는 수월하나 유동성 자금 확보로 혈안이 되어있는 은행들의 빗장을 열고 융자를 받기란 여간 까다롭지 않다. 항상 기회는 위기에 찾아온다고 한 시대를 풍미한 투자가들이 분명히 말해주고 있다. 지금 상황은 수 백년에 한번 나오는 현상이고 거의 질풍노도의 시기이다. 한주가 멀다하고 주가가 폭락하고 폭등을 반복하고 있는가 하면 어제까지만 하더라도 부실 은행을 서로 매입하겠다고 자처하던 은행들이 오늘 신문에는 고스란히 미 정부의 구제금융을 받아서 은행 지분을 정부가 인수한다는 이야기가 나오고 있다. 이런 위기의 상황에서 잘 찾은 주택 하나가 미국 생활에 초석이 되길 바란다.
