올해 3사분기동안 LA county의 주택 차압건수는 15,749건을 넘었다고 한다. 이는 2006년 3사분기 동안의 1,539건에 비하면 무려 923%의 증가를 의미하는 것이다.

추락하는 주택 가격과 기하급수적으로 늘어나는 연체로 은행들과 Mortgage에 투자했던 기관들이 연쇄도산하고, 주식 시장은 폭락하였으며 소비심리는 거의 공황의 수준에 이르고 있다. 다행히 정부의 3,000억불 주택 구제 법안이 진통 끝에 통과되었고 10월 1일부터 시행에 들어갔다. 구제법안에 도움을 받을 수 있는 자격과 진행과정, 비용 및 제한 조건을 알아본다.

자격 조건 - 구제법안에 도움을 받으려면 자신이 직접 살고있는 집(owner occupied) 이여야 한다. 주택을 구입한 시기는 2005년 1월에서 2007년 6월 사이면 구제 대상에 들어간다. 주택의 payment가 수입의 31% 이상이 넘고 현재 Mortgage를 연체하고 있거나 곧 연체할 수밖에 없는 경우가 구제신청 조건이다.

payment를 줄이려는 허위신청을 막기 위해 수입증명에 대한 심사가 매우 엄격하다.

Refi 진행과정 -FHA(Federal Housing Administration)가 승인한 Lender에서 융자를 진행하게 된다. 융자 금액은 현재 시장 value의 90%를 FHA에서 융자해줌을 원칙으로 한다.

하지만 현재 Mortgage bank의 자발적인 참여가 있어야만 가능하다. 현재 은행이 Foreclosure보다 정부 구제법안이 낳은 option이라 생각하고 융자금액의 손해를 감수하면 일이 진행된다.

FHA는 감정가격을 확인하고 신청자의 수입, 은행 Account, Job History, 그리고 Credit History 까지 심사하여 융자 승인의 가부를 결정한다.

융자비용 및 제한조건 - 융자 비용은 은행마다 다소 차이가 있지만 FHA에 매년 지불해야 하는 Guarantee fee는 융자금액의 1.5%로 동일하다.

구제혜택을 받으면 나중에 집 값이 오를 경우 이익을 FHA와 나누어야 한다. 만약 융자를 받은 지 1년 내에 집을 팔거나 재 융자를 할 경우 이익이 발생했다면 경비를 제외한 총 이익을 FHA에 지불하여야 한다.

예를 들면 구제융자를 $250,000 받았는데 주택을 $330,000에 팔았다면 $80,000의 이익금에서 경비를 뺀 나머지를 FHA에 지불해야 한다는 뜻이다.

또한 언제 팔더라도 기본적으로 융자금액의 3%를 FHA에 지불한다. 처음 5년까지 Seller의 portion이 매년 10%씩 증가 5년 후에는 50:50으로 이익을 나누고 그 이후에는 언제라도 집주인이 집을 팔 때 나는 수익의 50%는 FHA와 나누어야 한다.

정부의 주택구제법안은 약 400,000만 명의 Home owner들을 foreclosure로부터 구제해 줄 것이라 예상되고 있다. 이들에게 약 680억 불의 예산이 투입 될 것이다.

이 법안은 앞으로 100만에서 200만 명의 주택소유주 들에게 도움을 줄 것이라 기대하고 있다.

주택가격이 30% 혹은 40% 폭락한 경우 이 법안은 Home owner에게 많은 도움을 주리라 기대를 모으고 있다.

하지만 주로 자영업에 종사하면서 서류로 수입증명을 하기가 힘든 경우가 많은 한인들에게 이 구제법안이 실제로 얼마나 큰 도움을 줄 수 있을지는 미지수이다. 수입증명, Job history 등등을 엄한 기준으로 삼는다면 California에서 이 구제법안으로 도움을 받을 사람은 극히 한정될 것이다. 실제적으로 도움이 필요한 사람들에게 고루고루 혜택이 가는 거시적인 구제책이 필요한 시점이다.

(213)219-9988

브라이언 주 뉴욕융자 대표