늘어나는 Mortgage payment 연체, 바닥이 어딘지 모르고 곤두박질 치는 부동산 가격은 주택 소유주와 은행을 압박하고 있다.

은행들도 연체되는 Mortgage에 대해 비용이 많이 나가는 Foreclosure보다 Short Sale이나 Loan Modification을 선호하는 실정이다.

Fannie Mae와 Freddie Mac의 정부인수 결정, Lehman Bros. Holdings Inc의 파산신청, AIG(American International Group)의 정부 구제, 그리고 정부의 7천억 불 부실채권 구입 제안 등등 굵직굵직한 사안들이 터지면서 Loan Modification에 대한 관심은 더욱 높아지고 있다.

Modification이란 수정을 의미한다. 즉 refinance같이 새로 융자를 받는 것은 아니다. Homeowner와 Mortgage은행이 합의하에 융자조건을 바꿈을 의미한다.

Payment가 힘든 borrower들이 Foreclosure를 하는 대신 은행이 이자를 낮추어 주도록 제안하고 은행은 이를 받아들이는 형태로 이루어진다. 즉 현재 있는 융자를 Restructuring 하여 현재 Note의 조건을 바꾸는 것이다. Modification의 유형을 아래 3가지로 정리한다.

1. Interest Rate Change - 만약 현재 지불하고 있는 이자가 높아서 payment에 무리가 있다면 이자를 borrower의 현 실정에 맞게 얼마간 낮추어준다.

2. Adjustable to Fixed Rate - Interest Only Payment의 기간이 만료되면서 변동 mortgage program으로 바뀌면서 이자가 올라 payment에 문제가 있는 경우 고정으로 바꾸어 준다.

3. Loan Term Increase - 만약 모게지가 4개월 연체되었다면 이를 Borrower에게 지불하도록 하는 대신 원금에 붙이고 융자기간을 연장해 Payment 부담을 줄이고 갚을 시기를 연장해 주는 것이다.

그러면 Modification을 받을 수 있는 자격조건은 어떤가? 대부분의 은행들은 Financial Statement와 Hardship Letter 등을 요구한다. 다니던 직장을 잃었거나 월급이 깎인 경우 좋은 excuse가 될 수 있다.

하지만 처음에 융자를 받을 때 Stated Income(Income 서류 없이 융자받는 융자 Program)으로 집을 구입했다면 서류를 제출하기 전에 주의해야 한다.

현재 직장과 match가 되지 않다면 Modification이 거절될 수도 있고 이전의 융자가 Fraud임을 스스로 밝히는 꼴이 되기 때문이다.

Modification은 자신이 한다면 무료다. 하지만 누구에게 부탁을 할 경우 적게는 $150에서 $495정도를 착수금으로 지불하고 Modification이 성사되면 $2,500에서 $4,900까지의 비용을 따로 지불하여야 한다.

주로 변호사가 이 일을 맡아서 해 주는 경우가 많다. 하지만 얼마 안 가서 다시 payment를 못하는 경우가 대부분이다.

만약 Option ARM 융자 Program이 현재 융자 Program이고 Minimum payment도 연체하면서 매달 payment를 낮게 Modify 하고 싶다면 포기하는 편이 좋다.

그 이유는 현재 원금이 늘어나는 처지에 융자를 Modify하여 고정으로 바꾸면 payment가 현재보다 무조건 더 올라가기 때문이다.

Credit이란 경제 활력의 근원이다. Credit의 진정한 의미는 신용과 믿음이다. 하지만 자금 경색으로 150년이나 된 Washington Mutual이 쓰러지는 이때 신용도 믿음도 모두 실종된 상태이다.

융자의 Modification이 얼마만큼 융자 payment에 허덕이는 사람들에게 혜택을 줄 수 있는지 아직은 미지수이다. 부동산 가격의 하락이 멈추고 경기가 살아나면서 신용경색이 해결되고 은행과 borrower의 신용이 빠른 시일 내에 회복되기를 기대한다.

(213)219-9988
브라이언 주 뉴욕융자 대표