최근 주택시장의 침체와 함께 금융권의 핵폭탄급 서브프라임 부실로 인해 미국경제가 극도로 불안해 하고 있다.
특히 소규모 비지니스에 종사하는 한인들의 경우 계속되는 불경기로 더욱 고전하고 있다. 이와 더불어 자신이 살고 있는 소중한 주택이 차압될 위기에 놓이는 한인들도 점차 숫자가 늘어 나고 있다. 보통 은행론등을 비롯, 모든 부채 금액 총액이 현 시세 보다 많은 경우에 주택소유주들은 불가피하게 차압 혹은 파산등을 생각해 보게된다.
하지만 이런위기에 처한 주택소유주들을 위해 차압, 파산에 앞서 시도해 볼 수있는 ‘숏세일’이라는 방법이 있다. 은행이 주관이 되어 주택소유주의 의사와 상관없이 임의로 진행하는 차압에 비해 숏세일은 일단 본인이 선택하여 은행과 협상을 한 다는 점이 크게 다른점이다.
숏세일은 한 쪽이 일방적으로 진행한는 강제성의 차압에 비해 은행과 상호 ‘협상’을 통해 미국생활에서 절대적으로 필요한 크레딧에 가장 적게 손실을 입게 할 수있다. 10년정도 기록에 남아있는 차압에 비해 2-3년안에 다시 좋은 크레딧을 유지할 수있는 기회가 주어지게되어 후일 재기하는 큰 도움이 된다.
하지만 숏 세일은 일반 주택 매매 방식이 비해 시간이 많이 소요되고 또 많은서류를 준비해야 등 휠씬 전문성이 요구되므로 본인이 직접 에이전트 없이 진행하기는 쉽지않다. 그러면 중요한 숏세일 매매 절차를 살펴보자.
첫째. 숏 세일은 일단 은행 페이먼트가 최소 1~2달이상 연체 되어야 은행과 협상에서 유리하다. 일단 페이먼트를 못 낸것 만으로도 지금 본인의 경제적사정이 어렵다는 것이 간접적으로 증명해 주기 때문이다. 은행과의 협상은 본인이 직접하는것 보다 부동산 에이전트를 중간에 두어 협상과정에서 오는 스트레스를 피하는 것이 바람직하다. 먼저 해당 은행에 자신이 선정한 에이전트에게 모든 협상의 권한을 주었다는 사실을 통보해야 해야 하며 이것을 보통 ‘Borrower Authorization’이라고 하며 이것이 없이는 에이전트가 은행과 어떠한 협상도 진행 할 수없게 된다. 1차 론과 더불어 2차론이 있는 경우는 2차은행과도 협상을 같이 해야한다,
둘째, 숏 세일을 하기로 결정하였다면 자신의 주택이 계속 팔리지 않고 있다는 것을 증명하는 서류를 구비해 놓는 것이 좋다. 예를 들어 그 동안 팔려고 했지만 여의치 않았음을 증명하는 서류를 갖추고 있는 것이 은행과 협상시 유리하다. 이때 은행에 자신이 더 이상 페이먼트를 못 할 경제적 어려운 형편을 설명하는 ‘Hardship Letter’도 같이 보내야 한다. 이 편지 내용에는 자신의 경제적 여건이 집을 구입할 당시에 비해 어렵게 되었으며 또 앞으로 전혀 나아질 수 없음을 알려야한다.
또 해당 주택에 대해 은행 빚 이외에 다른 어떤 채무 관계가 있는지를 타이틀 회사등을 통해 정확한 조사해 현재 총 부채 금액을 사전에 파악하여 은행과 협상에 임해야 한다. 이때 은행은 보통 ‘HUD’라고 불리우는 ‘Net Sale Proceed Sheet’라는 것을 요구하게 된다. 이것은 주택이 은행과 합의된 액수로 매매될 경우 집을 매매할때 발생하는 에스크로 비용, 타이틀 보험, 에이전트 커미션등 소요된 경비를 제한 후 남는 잔액이 얼마나 되는가를 보여주는 서류다.
바로 은행이 매매후 실제로 가져 갈 수있는 잔액을 알려주는 것이다.
셋째, 숏 세일하려는 주택이 이미 차압 경매 날짜까지 나와 있는 상태라면 은행과 협상하여 최대한 경매 날짜를 늦추어야 한다. 하지만 은행에서는 무한정 경매날짜를 연장해 주는 것이 아니므로낮은 가격의 오퍼라도 있다면 은행에 제출하여 협상을 진행하는 것이 좋다.
요사이는 은행과의 협상에 앞서 먼저 오퍼를 받은 후 거꾸로 은행과 숏세일 협상을 할 수도 있다. 물론 이 경우 바이어에게매매가 은행이 최종승인을 해야 가능하며 숏세일 매물임을 분명히 밝혀야 한다.
당분간 미국 금융권의 찬바람과 더불어 경제여건이 좀 더 어려워질것 같다. 모든것이 혼란스럽다 보니 잘못하면 엉뚱한 선택(?)을 하기 쉬운 때다. 어려울 수록 한 걸음씩 차근차근 나아가며 정리해 가는것이 후일의 재기를 위해 무엇보다도 필요하다.
스티븐 김 아메리카 부동산 부사장 (213)590-5533
