‘널뛰는 모기지 이자율’
2008-07-26 (토)
곽동현
이달 한 달만 두고도 모기지 이자가 급락 급등을 반복하고 있다. 3주전 급락하던 모기지 이자가 지금은 다시 급등을 하고 있는 것이다. 모기지 이자가 출렁이는 이유는 여러 가지가 있는데 최근 이자율 동향을 보면 누가 어디서 어떤 말을 했는가에 따라서도 주가가 춤을 추고 모기지 이자가 급등 급락을 하는 것을 보여 주고 있다. 그만큼 금융시장이 불안하다는 증거인데 최근 모기지 이자율을 주도하는 몇 가지 일들을 알아보자.
먼저 모기지 이자율 급락은 이번달초에 발생한 주택 모기지 기관인 패니매와 프레디맥의 유동성악화가 시발이었다. 미 주택 시장의 자금줄의 핵심에 위치한 ‘패니매’와 ‘프레디맥’는 주택 모기지 시장 규모의 절반에 가까운 5.3조달러의 모기지를 직접 보유하거나 보증해주고 있다.
그런데 이 두 회사의 주식이 지난 몇 주 간 약 70% 정도 폭락하였고, 패니매의 경우 1년 전만 하더라도 70달러선에서 거래되던 주식이 지금은 무려 13달러까지 하락하였다. 이 보고로 인한 주식 시장은 패닉 상태를 가져왔고 반사적으로 투자 자금들이 증시에서 모기지 이자율과 연동되는 국채 쪽으로 몰려 국채 수익률 또한 급락하였다. 이것이 30년 고정 이자를 6% 초반대로 끌어 내렸다. 지난주 대비 0.25%이상은 내린 것이었다.
한동안 내렸던 이자는 다시 반등이 되기 시작하였는데 그 과정은 패니매와 프레디맥의 유동성 문제가 터지자 미국 재무부과 연방준비제도 이사회(FRB)는 이례적으로 지난 13일 일요일임에도 불구하고 긴급 소집이 되었고 곧바로 이 두 회사에 대한 유동성 공급조치를 단행하였고 아울러 유사시 미국 정부의 더욱 적극적인 개입을 가능하게 하는 법안을 현재 국회에 상정해 놓았다. 이런 긴급 조치가 증시를 끌어 올렸으며 아울러 이자의 동반 상승을 주도했다,
여기서 한 가지 주목할 점은 패니매와 프레디맥에 대한 정부의 대처방안이 불과 몇 달 전 발생한 베어스턴스 투자 연행의 유동성악화로 JP 모건 체이스은행에 헐값에 매각된 것과는 사뭇 다른데 월스트리트 저널의 말을 빌리면 베어스턴스는 고객과 자금조달처를 잃고 난 뒤 쥐도 새도 모르게 무너져 내렸다. 그에 비해 패니매와 프레디맥은 연방정부가 절대적으로 채무를 보증해주기로 했기 때문에 금융기관들이 기꺼이 돈을 대출해줄 것이다. 두 모기지 보증 업체의 사업 규모가 압도적으로 크기 때문에 정부의 구제가 계획대로 진행되지 않을 경우 베어스턴스보다 더 큰 재앙을 가져올 수 있다고 보도 했다.
이처럼 미국 재무부와 연방준비제도 이사회의 직접적인 진화 작업으로 주가는 지난주부터 급반등을 시작했으며 물론 모기지 이자도 동반 상승 모드를 탔다. 또한 결정적으로 지난 22일에는 하루에 모기지 이자가 두 번씩이나 인상이 되었는데(필자의 은행의 경우) 그것은 필라델피아 연방은행 총재인 찰스 프로서는 미국의 금리 인상이 지체없이 이뤄져야 한다고 주장을 하며 연방준비제도 이사회(FRB)가 인플레이션을 낮추고 미래 물가 상승 기대감을 통제 불능상태에서 제어하기 위해서는 조만간 금리를 인상해야할 것이라고 말한 것이 모기지 이자 인상에 불을 지폈고 아울러 같은날 헨리 폴슨 미 재무장관이 뉴욕서 패니매와 프레디맥 구제안의 의회 승인을 촉구하면서 강달러의 중요성을 재강조 했고 이것이 외환시장 투자심리에 영향을 미쳤다. 또한 헨리 폴슨 미국 재무장관은 패니매와 프레디맥 구제방안이 금융시장을 안정시키는데 도움을 줄 것이라며 의회가 모기지 기관의 신뢰 회복을 위해 이번 주 안으로 구제방안을 승인할 것이 확실시된다고 의회를 압박했다. 이런 말 몇 마디에 증시가 또 올랐다.
또 한 가지 재미있는 것은 멕시코만에서 발생한 허리케인 ‘돌리’가 원유 시추 시설 및 정유시설들이 몰려있는 곳을 피해갈 것이란 예보가 나오면서 유가가 급락하자 증시 분위기도 반전됐다. 물론 이것도 현 이자율 인상의 요인으로 작용했다.아무튼 이런저런 이유로 최근 국채 수익률이 10년만기 채권 수익률은 이달 초 3.85%정도에서 4.08%로 상승했고, 2년만기 수익률은 2.66%, 30년만기는 4.65%로 각각 올랐다. 채권 수익률 상승은 모기지 이자 상승과 직접 연동되어 지금 이자는 30년 고정 모기지 기준으로 무려 6.5% 이상을 웃돌고 있다.
이 글이 활자가 되어 나올 때면 또 어떤 사고가 생겨 이자가 내리든지 인상되든지 할 것이다. 분명히 증시가 호전되고 유가가 안정이 되면 즐거워야 되는데 모기지 융자를 하는 필자의 입장으로서는 이런 외부적인 요인으로 이자가 너무 큰 폭으로 출렁인다는 것이 반갑지만은 않다. 오전에 융자 상담한 고객에게 오후에 다른 이자율을 이야기 하게 된다면 누가 신뢰를 하겠는가 하지만 지금은 현실이 그렇다 물론 은행에서 모기지 이자를 Lock 하는 기능이 있다. 하지만 대부분의 고객들은 상당히 낮은 이자의 기대치를 갖고 있다. 그 기대치를 맞춰서 이자율을 Lock In하기란 정말 쉬운 일이 아니다.
그리고 또 한가지 이번 패니매와 프레디맥의 유동성문제로 인한 미 재무부와 연방정부의 직접적인 개입은 모기지 시장에 적지 않은 파장을 갖고 올 것이다.조만간 패니매와 프레디맥에서 훨씬 강화된 융자 가이드라인 지침이 내려올 것이다. 그것은 수입을 확실히 증빙을 해야 되는 쪽일 것이고, 다운페이먼트 자금을 정확히 증빙을 해야 될 것이며 아울러 클로징을 마치고 몇 달치 이상은 모기지 페이먼트를 할 여력이 있는 자금 또한 확실
히 보여주는 것일 것이다. 이처럼 주택 구입을 원하는 고객이라면 이런 정황에 촉각을 세우고 시대에 흐름에 잘 따라 미리 준비를 해야 내집 마련이 어렵지 않을 것이다.
