곽동현 M&T Bank Sr.Loan Officer
부시 행정부에서 현재 1,680억이라는 자금을 들여 경기부양책으로 세금 환급을 실시하고 있다. 주택경기침체와 신용 경색, 에너지 비용 상승 등 무거운 짐을 얼마나 들 수 있을지 의문이다. 얼마 전 일간지에 기름값 인상이 주택 모기지나 신용위기 어느 것보다 더 심각하게 다가오고 있다는 기사를 읽었다.
기름 값이 갤런당 5달러 시대가 올 것이라는 무시무시한 이야기가 있는가 하면 시골 주유소의 주유기는 3달러99센트밖에 인식을 못한다고 하고 교체할 경제적 여유도 없다고 한다. 경기침체를 벗어나라면 기름 값이 우선 안정돼야 하지 않을까 싶다.얼마 전 프레디멕과 패니메에서 약간의 프로그램의 변동이 있었다. 다름 아닌 Stated Income 프로그램인 LP SISA와 DU SISA의 다운 페이먼트 변화인데 종전에 ‘10% 다운 90% 융자’에서 ‘20%다운 80% 융자’로 바뀐 것이다. 여기서 융자를 이해하기 위해서는 약간의 지식이 필요한데 Stated Income 융자는 프레디멕에서 만든LP(Loan Prospector)라는 프로그램을 돌려서 승인받거나 페니메에서 만든 DU(Desktop Underwriter)라는 프로그램을 돌려서 승인을 받는 것을 말한다.
SISA라는 것은 ‘Stated Income & Stated Asset’의 약자로 다운 페이먼와 크레딧 점수가 어느 정도 이상이면 1 패밀리하우스 기준으로 41만7,000달러까지 복잡한 수입 검증이나 은행 잔고 증빙 없이 융자를 해주는 프로그램이다. 그야말로 쉽고 빠른 융자 방법이다. 문제는 이런 Stated Income 프로그램이 점점 까다로워지고 있어서 수입을 보여줘야 하거나 아
니면 다운을 충분히 해야 하는 것으로 바뀌고 있다는 데 있다.
수입을 보여줘야 한다면 어느 정도를 말하는지가 주택을 장만하는 사람들에게 상당히 중요한 요소가 되고 있다. 은행에서는 DTI(Debts to Income) 비율을 이용한다. 즉, 총 소득(Gross Income)에 총 지출을 나눈 퍼센트를 말한다.
월 소득에 주택 상환으로 나가는 원금과 이자에 주택세, 보험, 크레딧 리포트 상 나와 있는 각종 페이먼트의 월 상환액의 합이 이에 해당한다.
DTI 비율은 컨포밍 융자에 있어서는 약간의 차이가 있으나 55% 정도까지 허락되고 있다. 즉 총 지출이 Gross Income의 55%가 넘지 않아야 한다.
이제 바뀐 가이드라인으로 상기 고객이 융자를 받기위해선 먼저 10% 다운이기 때문에 수입을 증빙해야 한다. 역으로 월 2,085달러 정도를 내기 위해서 얼마를 벌어야 되는가를 산출해야 되는데 문제는 모기지 월 페이먼트만 계산하는게 아니라 주택세와 주택 보험, 크레딧 상의 각종 페이먼트를 점검해야 한다.
예를 들어 상기 조건에 주택세가 한 달에 300달러이고 보험이 70달러 정도이며 크레딧 상에 자동차와 카드로 한 달에 500달러 정도 나간다고 하면 이 고객의 모기지 페이먼트를 포함한 총 지출은 2,955달러가 나오고, 융자를 받기 위해서는 앞서 말한 DTI 55% 미만이어야 한다. 2,955달러에 0.55를 나누면 월 5,373달러 정도를 수입 증빙을 해야 융자를 받을 수가 있다. 즉 연소득 보고를 6만5,000달러 이상은 해야 가능하다.
문제는 한인이 선호하는 지역은 대부분 학군이 좋고 고급 주택가라서 주택 가격이나 세금이 만만치 않다. 최근 상담한 고객 중 다운페이먼트가 10%인 고객의 절반 이상이 자격이 안 되며 이런 고객들의 융자를 받기 위해서 최대한 가족들의 소득을 총동원한다든지 크레딧 카드 상의 지
출을 최소화한다든지 사전 대책이 절실히 필요로 하다. 요즘은 정말 융자 하나를 클로징하기 위해서 2~3배나 노력을 기울여야 한다.
가장 아쉬운 것은 정말 융자를 해드리고 싶은데 소득이 조금 모자라서 가이드 라인에서 빗겨나가는 경우이다.반면 최근 반영된 점보 컨포밍은 소득을 충분히 보여주는 고객들에게 큰 혜택이 되고 있다. 4월 초 점보 컨포밍이 발표될 때만 하더라도 그 이자가 7%를 육박, 유명무실하다는 평이 지배적이었는데 최근 점보 컨포밍이자를 컨포밍이자와 동일하게 적용하고 있다. 즉 1 패밀리하우스 주거용 기준으로 10%만 다운 페이먼트 하고 72만9,750달러까지 이자를 6%대로 받을수 있다는 것이다.
재융자도 동일한 이자가 적용이 되는데 혹시 고객 중에 점보 모기지로 7%대로 융자를 받은 고객이 있다면 재융자를 고려해 볼 만하다. 이것 또한 Full Doc기준으로 DTI를 보게 되는데 최소한 DTI 45% 정도는 나와야 융자가 가능하다.
만약 72만9,750달러를 융자한다고 하면 대충 주택 세금과 보험을 합해서 1,000달러 크레딧 상 월 상환액 1,000달러 정도로 환산을 하면 월 1만5,000달러 정도 세금 보고가 되는 고객이 해당된다. 물론 융자 금액이나 보험 크레딧 상환액이 적으면 수입 증빙 액수도 낮아질 수 있다.
일반적으로 현행 모기지 프로그램 상황들은 대체로 수입증빙을 보여주는 쪽으로 선회하고 있다. 이런 상황을 주택구입을 원하시는 고객들은 숙지하고 각자가 어느 정도 융자를 얻을 수 있는지 먼저 알고 주택 샤핑을 해야 한. 마지막으로 주택 계약서 사인 시 꼭 융자가 나오지 않으면 Deposit 금액을 돌려받을 수 있는 ‘Mortgage Contingency’ 조항을 넣는 것도 잊지 말아야 한다.
