지난주 금요일 이른 아침부터 열렸던 오렌지카운티빌딩협회(Builders Industry Association- BIA) 세미나에는 하버드 석사와 MIT 박사학위를 받은 케리 밴델(Kerry Vandell) 어바인 교수의 키노트 연설로부터 시작됐다. 밴델교수는 도시개발, 도시 토지 경제학, 환경 부동산 경제학, 모기지 금융과 위험도, 그리고 부동산 가치평가 이론의 전문가로서 영향력을 행사하고 있는 인물이다. 그 뒤를 따라 패널리스트로 나온 11명의 부동산 전문가들은 서로의 교육배경과 사업경험, 산업속의 노하우를 바탕으로 무려 여섯 시간에 걸친 열띤 토론에 들어갔다.
패널리스트 중에는 440억달러의 대형 부동산 투자펀드를 운영하는 펀드매니저도 있었고 이번 서브프라임 충격에서 가장 작은 손실을 보인 웰스파고 은행 모기지 담당 중역진도 있었다. 그리고 요즘과 같은 찬바람 부는 부동산 경기에서도 대형 토지매각건 다수를 성공시킨 토지전문 컨설팅 회사 대표도 나와 자신의 눈에 비치고 있는 토지경기에 대해 최대한 자세히 가르쳐 주기위해 많은 시간과 노력을 할애했다.
그 곳에 나온 총 12명의 의견을 종합 분리해 보면 다음과 같은 줄기로 나눠진다. 첫째, 패널리스트의 직분이 대형 스케일이면 일수록 보수적이고 부정적인 전망을 했다. 즉 거시적 눈을 가진 사람들의 의견은 향후 부동산 회복이 상당한 시간이 걸릴 것이라는 쪽으로 수렴되가는 분위기였다. 이들이 말하는 상당한 기간은 향후 5년 이상을 의미하는 것이다.
부동산 사이클이 바닥세에서 안정세로 돌아오는 기간이 주로 8년이라고 본다면 이미 3년째 접어든 이번 침체가 다시 고개를 드는데 5년이 남았다는 기술적 분석가들의 주장하고 맞아 떨어지는 분석이기도 하다.
그들이 지금 가장 우려하는 부분이 땅값의 폭락이다. 빅터빌, 인랜드엠파이어, 센트럴밸리처럼 로케이션에 대한 의문이 생기는 지역의 부동산 회복은 8년에서 10년이 걸리는 것으로 추정되기 때문에 한동안은 아무도 땅에다 투자할 사람이 없을 것으로 전망된다고 한다. 그렇게 되면 대규모의 땅을 소유하고 있는 개발업자들이나 관련은행들은 그 땅들을 급매해서라도 현금을 쥐고 있는게 낫다는 생각을 하게 될 것으로 예상한다고 말한다.
단적인 예로 2년전에 천만달러 가치의 개발용 땅덩어리가 지금은 3백만달러에 팔려고 해도 바이어가 없다는 것이다. 동떨어진 지역의 개발바람이 다시 불려면 개발밀집지역이 완전히 회복되고 나서야 시작될 수 있다는 논리를 반영하는 현상이다. 외곽지역의 투자성이 떨어지면 개발과 인구가 밀집되는 지역으로 몰리게 된다. 투자자금이 밀집지역을 떠나지 않으려는 관성의 법칙이라고도 칭할 수 있겠다.
반면에 부동산 개발과 금융, 그리고 판매의 현장에서 뼈가 굵은 부동산 어드바이저들은 좀더 예리하고 미시적인 눈으로 경기회복을 점친다. 그들의 눈동자는 미국의 금리와 경기 부양정책의 변화에 따라 민감하게 대처하는 실무자들의 움직임에 초점이 맞춰져 있다.
한 예로 거시경제학자들은 땅에 대한 투자를 피하고 있는 데에 비해 현지에서 뛰는 전문가들은 가격과 능력이 있는 사람이라면 지금을 기회를 잡을 줄 알아야 한다는 대조되는 의견을 피력한다. 탄력과 유연성 있는 자세로 이 위기를 기회로 전환하자는 주장이다. 주식이 떨어질 때도 돈을 버는 사람들이 반드시 있다는 것과 상통하는 의견이다.
그들 중 긍정적인 전망을 하는 분석가는 내년 이맘때쯤이면 바닥을 확인할 수 있을 것이라고 하고 좀 더 조심스러운 사람들은 2010년을 기대해 보자고 입을 모았다. 보수적인 그룹과 온건적인 그룹 모두가 동의하는 것은 로케이션의 중요성이었다.
지난 열두달 동안의 집값 변화를 지도로 그려본 결과로는 전국적으로 해안을 타고 있는 주택지역의 가격하락이 가장 작은 하락을 보인 반면에 개발땅이 무궁무진한 외곽지역의 가격이 가장 큰폭의 하락을 보였다는 점이다.
예를 들어서 남가주의 샌타모니카, 말리부, 퍼시픽 팰리세이즈 지역의 집값은 지난 12달동안 평균 10%가 넘는 상승세를 보인 반면에 동쪽 인랜드로 들어가면 갈수록 하락의 폭이 커져가는 패턴을 읽을 수 있다. 결론은 이번 부동산 회복사이클도 여느때와 다름없이 개발할 땅이 부족한 곳에서 부터 시작된다는 부동산 진리가 또 한번 증명될 것이라는 것이다.
(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>
