존 리 <컨트리 와이드 홈 론>

어느 한 손님이 집 계약을 마치고 모기지 상담을 원한다며 최근 이자에 대한 문의를 해왔다. 미 중앙은행인 연방준비제도이사회(FRB)의 연방 금리가 계속 하락세임에 모기지 이자 또한 바닥을 치고 있어서 기대에 부풀은 손님은 이자가 오르고 있다는 말을 듣는 순간 믿기지 않노라 묻고 또 물으며 같은 질문을 되풀이 했다. 재융자를 문의하는 손님들 또한 마찬가지다. 정부는 수그러져가는 경기를 되살리기 위해 이자를 계속 내리고 있는데 어떻게 이자가 거꾸로 오르느냐며 항의하는 이들도 있다.

이 문제에 대한 궁금증을 풀고 이해를 돕기 위해 연방 금리와 모기지 이자의 관계를 파헤쳐 보고자 한다. 일반적으로 단기금리에 비하여 장기금리는 높다. 굳이 어려운 이론을 이용해 유동성 프리미엄 혹은 시장분할 가설 등을 들먹이며 설명하지 않더라도, 단 하루짜리 콜 금리에 비해 2년, 10년 국고채 금리가 높아야 하는 것은 당연한 사실이다.

현재 계속해서 인하되고 있는 이자가 곧 하루짜리 콜 금리인 Federal Funds Rate이다. FRB는 적극적인 단기 금리 인하 정책으로 금융시장에 자금 유통을 원할하게 해 시장의 정서를 안정시키고, 모기지 이자를 포함한 장기 금리를 내리고자 하는 궁극적인 의도를 갖고 있으나 불행히도 투자가들은 완전 무반응인 셈이다.이유는 유가가 배럴당 110달러를 오르내리며 세계 경제의 가장 큰 불안 요인으로 작용하고 있고, 인플레에 대한 우려는 최근 바운스 당 1,000달러를 넘은 바 있던 금 가격에도 정확히 반영
되고 있다.

FRB는 최선의 묘안책으로 모기지 증권(MBS, Mortgage Backed Securities)의 원활한 유동성을 꾀하기 위해 미 채권 경매를 통해 2,000억달러(약 194조원)를 단기 시장에 긴급 투입했다.
여기서 주목할 것은 모기지 증권과 국채의 교환이다. 유동성이 떨어질 대로 떨어진 모기지 증권을 현금과 같은 격인 국채로 바꿔줌으로써 문제의 핵심인 MBS (모기지 증권) 거래 시장의 정상화를 겨냥한 것이다.
금융 시장의 불안한 요인들을 제거하기 위한 FRB의 적극적인 노력에 힘입어 시장 붕괴에 대한 우려는 상당부분 가라앉았으나, 제2의 베어스턴스가 나타나리라는 위기의식으로 인해 자금을 빌리고 빌려주는 기관들의 불신은 여전한 것으로 알려진다.

특히 이같은 징후는 ‘리스크’의 척도인 여러 종류의 금리에서 명백히 나타나고 있다. 일반적으로 가장 안전하다고 간주되는 국채 대비 30년 장기 금리의 ‘Spread(스프레드, 국채와 시장금리의 차이)’가 2007년초의 약 1.2~1.5%에서 최근 2.5~3% 가까이 다가서기도 했다. 이같이 큰 폭의 차이를 나타내는 것은 결국 시장 투자가들의 심리를 객관적으로 반영하고 있다고 볼 수 있다.
아래 도표를 보면 연방 콜 금리와 30년 모기지 이자의 추세를 보여주고 있다. 단기 금리의 인하가 필히 장기 금리의 내림세로 옮겨지지 않는다는 현실을 정확히 나타내 주고 있다.

모기지 증권에 대한 투자가들의 기피 현상은 금융 시장에 대한 불신이 줄고, 주택 시장의 안정성이 회복되지 않는 한 계속 지속될 것으로 예상된다. 따라서 반 국영 기업체인 패니매이나 프래디맥에서 사들이는 컨포밍 이자는 그런대로 안정적인 범위 내에서 움직이고 있으나, 일반 투자가들에게 팔아야 되는 점보론은 앞서 언급된 이유들로 말미암아 단기 금리와 관계없이 여전히 상승세를 보이고 있다.