며칠전 이 선생님 이라는 분이 전화를 주셨다. 평소에 아는분이 아니고 처음 전화를 주셨다는데 어찌나 전화상의 목소리가 친절하고 다정한지 매우 친근감이 가는 목소리 였다.
전화 하신 이유는 리버사이드에서 햄버거 샵을 하고 있는데 매각을 하고 싶다는 말씀이었다.
다음날 아침 햄버거샵을 찾아보니 오래된가게에 파킹도 크고 드라이브 수루와 3천SQ의 넓은 장소였다 연세드시고 은퇴하시면서 따님을 위해 장만해 주시것이었다. 따님은 미국 주립대학을 우수한 성적으로 졸업하고 좋은 직장을 다니고 있다가 아무래도 비즈니스를 하는편이 났다고 나름대로 생각해서 친구 1명과 같이 둘이서 의기투합해서 비즈니스를 시작한 것이다.
전반적인 감정을 하기위해서 렌트비를 비롯해 일반적인 비용명세를 뽑아보니 이건 장난이 아닌 것이 한달 매출대비 렌트비가 20%를(maximum 12%) 넘어서 위험수위에 와있고 살 때 투자대비 월순익의 0.85% (평균2.5%) 밖에 안되니 상당히 Poor 한 입장인 것 이었다. 하지만 젊은사람들 특유의 패기와 합리적인 운영방안이 돋보이는 그런장사를 하고 있었다.
하지만 처음 출발점이 너무 밑으로 쳐져있는 입장이라 밑을 치고 올라가기가 쉽지 않은듯 했다. 부모님 입장에서는 비싼 노동력이 주방에서 고생하는 것이 정말 억울하고 안되어서 비즈니스를 속히 처분하고 싶지만은 그래도 들어간 비용이 있고 해서 가능하면 본전이라도 건져야 하지 않겠는가고… 하지만 내입장에서 보면 들어간 비용보다는 절반정도 밖에는 견적이 나오질 않으니 답답한 것은 어찌할 수가 없는것이었다.
좋은 말씀을 많이 나누고 나오는데 어찌 속이 편치 아니한지 하기에 전혀 해보지 않은 음식장사를 매입 하려고 하니 어디서부터 어떻게 알아봐야 하는지 아니면 사야 되는지 말아야 되는지 정말 처음에 마음고생을 많이 하셨을것으로 생각이 들었다.
하지만 그렇게 판단기준이 없는 입장에서 숫자상에 나오는 데이터도 않맞는 데이터 베이스를 가지고 거래를 한다는 것은 우리입장에서는 도저히 이해가 가지 않는것이었다. 나름대로 열심히 그리고 합리적으로 숫자나 기타 조건들을 맞추었다고 생각이 들어서 결론을 내렸겠지만 우리 전문가들이 보기에는 많은 무리수가 있지 않았나 하는 생각이 드는 그런 거래였던 것 같았다. 그래서 여기 참고로 비즈니스를 사시는 분들을 위해서 기본적으로 꼭 아셔야할 일반적인 내용들을 다음과 같이 간결하게 나마 적어 보도록 하겠다.
(위치,매상,순익,미래의 전망 Landlord 등등 에 따라 많은 차이가 있을수 있음-아래도표 참조)
위의 내용이 꼭 정석은 아니지만 그간의 판매경험과 최근의 거래된 사업체들을 분석한 결과이다. 적어도 비지니스 사기전에 위의 비율을 내가 사고저 하는 사업체와 비교해 보면 나름대로의 가치분석이 어느정도는 나오지 않을까 하는생각이고 이외의 것들 즉 리즈계약서 분석 오퍼나 에스크로 내용분석등 여러가지의 신경쓸 사항들이 많기 때문에 주변의 적당히 아는 사람들보다는 전문가 와 상의해서 내 전재산+빚 이라는 큰 자산을 투자하는 것이 바람직 하다고 생각이든다.
213-434-0001
김팔팔
KIM88.com 부동산회사 대표