경기는 바닥을 치고 은행들은 서브프라임 부실의 끝이 어딘지 가늠하지 못하고 있는 실정이다. 미국에서 제일 큰 은행인 시티그룹이 지난 3·4분기 부실융자 59억달러를 손실 처리했다. 메릴린치는 55억달러, JP 모건 20억달러, 워싱턴뮤추얼 10억달러, 뱅크 아메리카 10억달러 등등 모두 부실 계정을 떨어내느라 바쁜 실정이다.
돈 안 되는 부실 주택을 떨어버리는 경우가 많이 늘고 있다. 특히 투자목적으로 집을 구입 하였으나 집 값 하락으로 에퀴티가 하나도 없는 경우 고의로 페이먼트를 하지 않는 사람들이 많다. 만약 집을 버리는 사람이 지불 능력이 있는 경우로 판명되면 채권자는 잔여 채무판결(deficiency judgement)을 법원에 신청할 수 있다. 현재 캘리포니아를 포함한 31개 주에서 이 법을 시행하고 있다.
실례를 들면, 버려진 집의 채무가 30만달러라고 가정하자. 이 집이 은행의 경매에서 20만달러에 팔렸다면 은행은 10만달러의 손해를 보게 된다. 이때 집을 버린 채무자가 돈이 있음에도 불구하고 고의로 페이먼트를 안 하고 집을 버렸다면 차액에 대한 판결을 받을 수 있다. 채권자는 재산 감정사나 고용된 채무자 수색원에 의존하여 채무자의 재산을 조사한다.
고의적이 아닌 어쩔 수 없는 경우는 집을 버려도 문제 삼지 않는다. 예를 들면 갑자기 직장을 잃었거나. 중병에 걸렸거나, 처음 낮은 이자로 시작하나 2년이 지나면 급격히 이자가 10% 이상으로 올라가는 2년 고정 서브프라임 융자로 인해 페이먼트를 낼 수 없어 집을 버리는 경우, 혹은 이혼으로 지불 능력이 없어진 경우가 해당된다. 돈이 있으면서 자신은 손해 보지 않으려는 경우 조심해야 한다. 주로 모기지 보험회사나 연체된 Note를 싸게 구입한 투자자들은 체납자의 자산 상황을 선진기술로 파악, 고의로 체납하는 자들을 괴롭히고 있다.
채권자가 원하는 궁극적인 것은 빌려준 돈에 대한 이자를 잘 받는 것이다. 만약 현재 상황이 어렵다면 은행에 먼저 전화하여 사정을 설명함이 좋다. 의외로 일이 쉽게 풀리는 경우가 많다. 코리아타운의 이 사장은 20년 하던 비즈니스가 갑자기 침체하여 집 페이먼트가 힘들어졌다. 은행에 직접 전화하여 사정을 설명하니 은행은 지금부터 1년간 1%의 모기지 이자로 페이먼트를 낮춰주었고 부족분은 원금에 가산하도록 했다.
일단 페이먼트를 거르면 은행에서 전화가 폭주한다. 이때 도망가지 말고 전화를 받아 자초지종을 설명함이 좋다. 특히 은행으로부터 편지가 날아오면 버리지 말고 잘 읽어보고 대처한다. 심한 경우 은행 직원이 집으로 찾아오기도 하는데 이때 겁부터 먹지 말고 사정 설명을 하고 도움을 청한다. 컬렉션 에이전시가 전화를 질릴 정도로 하는 수도 있는데 컬렉션과의 통화는 될 수 있으면 피하고 은행의 고객 관리부(customer relations)에 직접 전화를 함이 좋다. 왜냐하면 고객 관리부의 수장은 손님의 융자 프로그램을 재조정해 줄 수 있는 힘이 있다. 몇 달의 페이먼트를 탕감해 주기도 또는 줄여주기도 한다. 만약 이것도 저것도 안 되면 집을 차압하는 대신 집을 팔 수 있도록 시간을 연장해 주기도 한다.
자기 돈은 금지옥엽처럼 여기면서 은행 돈은 만인의 돈으로 생각하는 사람들이 많다. 서브프라임과 주택경기 하락으로 금융경색이라는 위기를 맡고 있다. 은행 부실대출의 손실은 결국 소비자의 몫이 되어 다시 돌아온다. 옳지 않은 것은 언젠가 그 대가를 꼭 치르는 것이라 했다. (213)219-9988

브라이언 주 뉴욕융자 대표