지난 2년간 단기차액을 목적으로 투자한 한인중에는 부동산 경기의 전반적인 후퇴와 함께 가격하락으로 인해 투자한 부동산 처리문제로 고민하는 분들이 종종있음을 보게된다. 매달 임대 수입으로 모든것이 다 해결되면 다행이지만 그렇지 못한 경우에 더욱 그러하다. 자신의 구매가격보다 싼 가격으로 손해를 보더라도 지금 파는것이 옳은것인지 아니면 매달 모자라는 부분을 계속 메꾸어가면서 유지해나가는것이 현명한지로 고민하는것이다.

먼저 그냥 손실을 보고 지금 파는 경우를 생각해 보자. A라는 사람이 1년반전에 $600,000짜리 주택을 구입했다고 하자. 지금 판다면 $580,000정도에 거래가 가능하다. 하지만 매매 경비를 다 제하고 나면 $550,000정도가 되어 $50,000정도의 손실을 감수해야 한다. 지금 당장 손해를 보고 팔았지만 만약 앞으로 시장이 더욱 악화되더라도 전혀 걱정할 필요가 없게 된다. 하지만 거꾸로 부동산 가격이 다시 올라간다면 매매 손실을 줄이거나 더 나아가 이득을 바라볼수 있는 기회를 놓치게 되는 것이다.

둘재는 부동산을 팔지않고 렌트등의 임대용으로 계속 소유하는 경우를 생각해 보자. 이 경우는 일단 가능한 한달 렌트 수입과 매달 payment및 재산세, 보험료등을 냉정하게 분석해 보아야 한다. 위의 예를 들어 렌트를 할경우 약 $2,000의 수입이 들어온다고 하고 한달 페이먼트가 $2,200에서 재산세, 보험료 등을 합하면 한달 경비가 약 $3,000정도가 나오게 된다고 한다면 한달 약 $1,000정도의 돈이 자신의 호주머니에서 유지비로 빠져나가게 되는것이다. 1년이면 $12,000, 2년이면 $24,000의 손해가 나는것이다. 하지만 가격이 올라가기도 내려가기도 하는것이 부동산 시장이다. 만약 앞으로 시장 상황이 호전되어 일년에 약 5%정도의 상승할 것으로 가정한다면 현 시세인 $580,000을 매년 5% 상승하는것으로 계산해보면 2년후에 약 $640,000이 되게 된다. 즉 2년동안 $24,000을 추가경비로 지출했지만 $60,000이라는 돈이 부동산을 통해 증식된 모양이 되는 것이다.

이자수입을 목적으로 은행에 예금을 했는데 매달 $1,000의 손실이 난다면 아무도 은행에 저축하는 사람이 없을 것이다. 하지만 부동산의 경우는 고정적으로 들어오는 은행 이자수입과는 전혀 다른 것으로 매년 시장조건에 따라 올라 갈 수도 떨어질수도 있다. 만약 지금 팔지않고 계속 매달 얼마씩 보태야 소유 부동산을 유지하는 경우라면 지금 팔것인가를 결정하기 전에 아래의 질문들을 본인들에게 해보는것을 권하고 싶다. 자신이 살고 있는 지역의 경제 상황은 좋아지고 있는지 혹 나빠지고 있는지? 만약 호전되고 있다면 더 많은 job과 지역개발이 이루어지므로 부동산에 대한 수요가 많을 수 밖에 없게 된다. 또 현재 매매 가격 추세는 어떠한지를 살펴 보아야 한다. 가격 추세가 점점 떨어지고 있는지 올라가고 있는지 혹은 멈추어진 상태인지를 진단해 보는 것이다. 지역내에 매물이 얼마나 많이 정체되어 있는가도 중요한 척도가 된다. 만약 위의 질문에 대한 내용들이 긍정적이거나 가격이 더이상 떨어지지 않는다면 매달 발생하는 손해를 감수하고라도 소유주택을 유지 현시장 상황과 함께 가보는 “Let it ride”도 나쁘지 않은 방법이다. 단 이경우는 본인이 매달 부족되는 손실을 메우는데 전혀 어려움이 없어야 함은 물론이다.

아무도 내일을 알수 없기에 지금 손해를 감수하고 매매를 할것이냐 그냥 keep을 할것인지를 결정하는것은 쉽지 않은 일이다. 자신의 지역의 여러가지 객관적인 자료들을 세밀히 분석한 후 최종결정을 내려야 한다. 왜냐하면 부동산은 전국적인 흐름을 타기도 하지만 지역별로 각자 고유의 특색을 가지고 있기 때문이다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장