■주택 융자금 고갈과 부동산시장의 현주소

주택 시장에 위기감이 엄습하고 있다. 지난주 금요일 ‘Bear Stearns 증권사’의 헤지펀드 두 개가 무너졌는데 두 개 모두 주택금융에 관련된 헤지펀드였다. 부동산 섹션에서 언급되는 주택금융이라는 용어는 주로 주택담보채권(Mortgage Backed Securities)에 투자가 되는 대형 금융시장을 가리킨다. 이러한 헤지펀드 매니저들은 수십 억달러 사이즈의 대형 펀드를 움직여 왔던 엘리트들이다.
그들의 특출한 노하우도 최근 표면화되고 있는 주택 자금난을 피하는데 역부족이었다는 것이다. 거래의 고갈로 순환하지 못하는 주택 자금시장 상태와 떨어지는 가격, 그리고 급상하는 연체율에 뒤따르게 될 주택 차압(Foreclosures)을 이유로 모기지 시장에 투자해왔던 기관투자가들은 더 이상의 펀딩을 중단하고 관망자세로 돌아섰다. 좋은 돈을 나쁜 투자대상에 넣지 않는다는 펀드매니저들의 철칙에서 비롯된 자연적인 현상이다.
현재 가장 큰 문제로 부상하고 있는 주택자금 고갈현상은 비록 서브프라임 시장에만 국한 된 것이 아니라는 것이 전문가들의 우려를 자아내고 있다. 지난 월요일 챕터 11을 선언했던 ‘아메리칸 홈 모기지’는 10위의 랭킹을 가지고 있었던 대형 모기지 회사였다는 것과 이미 파산했던 ‘뉴센트리’와는 달리 서브프라임만 전문으로 하는 회사가 아니라 우량 융자 상품을 병행했던 금융기관이었다는 사실에 무게를 두게 된다. 이런 파산소식은 금융계 최악의 상황을 나타낸 현상이라기보다는 이제 시작의 단계라는점이 부동산 관련자들을 긴장시키고 있는 것이다.
금융계의 위기가 우리 소비자 레벨의 투자가들이나 홈오너들에게 어떻게 연결된 것인지 이해하기 위해선 미국 모기지 산업이 돌아가는 원리와 돈의 유통과정을 알아두는 것이 좋다. 모든 금융 시스템이 그렇듯이 주택금융 시장도 돈을 돌리는 사업이다. 예를 들어 옆집 제임스 아빠가 집을 한 채 장만했다고 가정해 보자.
그 사람은 다운페이 나머지 돈을 대형은행의 주택 금융부를 통하거나 모기지 회사(ABC 모기지 회사라고 칭해보자)를 통해 융자를 받게 된다.
ABC 모기지 회사는 제임스 아빠에게 빌려준 돈을 회수하기 위해 30년이라는 장기간을 기다리지 않고 제임스 아빠가 서명한 융자상환 계약서와 집 저당 담보문서를 체이스뱅크나 페니메와 같은 초대형 금융 투자 기관에 양도하고 원금과 약간의 이익금을 돌려받게 된다. 그렇게 돌려받은 돈은 다시 모기지 융자를 하는데 쓰이게 됨으로써 돈은 돌고 돌게 된다.
최근의 모기지 은행들의 파산은 간단히 설명해서 그 제임스 아빠가 서명한 상환 계약서와 집 담보 문서를 사줘야 하는 초대형 금융투자 기관에서더 이상의 매입을 거부하고 있기 때문에 일어난 현상이라고 보면 된다.
이렇게 되면 제2, 제3의 제임스 아빠가 더 이상의 융자를 할 수 없어지기 때문에 집을 살 수가 없어지고 부동산 시세는 수렁에 빠져드는 것이다.
■기회는 지식 경험이 있고 준비된 사람에게
주택금융 패닉 상태가 생기면서 쾌재를 부르게 되는 사람들은 향후 부동산 회복에 대한 신념을 가지고 있는 사람들과 자금을 동원할 수 있는 능력이 있는 사람들이다. 실제적인 예로, 필자가 새로 이사 간 동네에서 한 집이 은행경매에 들어 갈 예정이다. 그 집의 3년 전 매입가는 140만달러, 감정가는 160만달러 정도인데 불행히도 은행에 넘어가고 말았다. 경매 예상가는 불과 100만달러.
사실 그 집을 새로 지으려고 해도 100만달러로는 턱도 없다. 결국 그 집을 경매에서 사들이는 사람은 큰 이익을 보게 될 것이 예상되는데 그러한 이익을 볼 수 있는 사람은 향후 부동산 회복에 대한 신념과 좋은 신용을 통한 자금 동원 능력이 있는 사람일 것이다. 다시 말해서 준비가 된 사람이다
(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>