임대 계약서는 상가나 주택을 임대하는데 있어서 매우 중요한 서류이다. 한번 실수로 잘못된 계약을 했다가 손해를 보는 분들도 많다. 예를 들면 lease가 5년밖에 남지 않았고 option조차 없었던 food court를 장사가 잘된다고 lease contract를 잘 확인도 해보지 않고 샀다가 5년 후 장사가 좀 될 만하니까 mall에서 쫓겨나는 웃지 못할 일들이 주변에서 많이 일어나고 있다.


Lease에는 크게 gross lease와 net lease가 있다. 각각의 특성을 아래 간단히 설명한다.

먼저 gross lease는 상업용 부동산 lease의 한 종류이다. 세입자(tenant)는 정해진 rent를 한달 혹은 1년 동안 landlord 에게 지불한다. Tenant는 rent 이외에 재산세, 보험, 수리 유지비용 등등에 대하여 전혀 책임이 없다. 큰 건물의 office lease일 경우나 주택임대 계약 시 자주 사용된다. 가끔 임대인은 ‘Gross Lease with Stops’에 동의하기도 하는데 이 뜻은 만약 landlord의 운영비용이 미리 정해놓은 적정수준을 넘어가면 추가비용을 임대인(tenant)에게 부과한다는 뜻이다.

다음은 net lease이다. Net lease에서는 tenant와 landlord의 책임을 각각 다르게 정의한다. 크게 아래 4가지로 정의한다.

1. Single Net Lease-세입자가 자신의 기본 rent 이외에 재산세만 지불한다. 이 외에 다른 모든 비용은 landlord가 부담한다.
2. Double Net Lease - 세입자가 자신의 rent 이외에 재산세 화재보험을 부담한다. 다른 운용비용은 건물 owner가 pay 한다.
3. Triple Net Lease - Net lease 중에서 가장 많이 쓰이는 lease의 형태이다. 세입자가 기본 rent 이외에 재산세, 보험, 수리 유지비 등등 모든 제반 비용을 부담한다. 만약 사려는 건물의 모든 lease가 triple net이라면 멀리 떨어진 곳에서도 운영이 가능하므로 편안한 마음으로 건물을 구입할 수 있다.
4. Absolute Triple Net lease(Bond Lease) - 임대인이 지붕 건물 structure 등에 대하여 모든 책임을 지고 수리 보수를 한다. Rent 이외에 모든 제반비용(재산세, 화재보험, maintenance fee)도 tenant가 지불함은 물론이다.
우리 속담에 ‘나무를 보고 숲은 보지 못 한다’는 말이 있다. 작은 것에 욕심을 부리다가 큰 것을 잃는다는 뜻이다. Lease contract는 아주 복잡하므로 가능하면 sign 하기 전에 상법 변호사에게 의뢰함이 바람직하다.
변호사 비용이 아까워서 lease 계약서에 잘 알아봄 없이 sign했다가 더 많은 손해를 보게 될지도 모른다.

(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표