신성호 건축설계사
교회건물은 주거용 건물이나 상업용 건물과 같은 다른 건축물들에 비하여 대체적으로 C/O (CERTIFICATE OF OCCUPANCY: 사용허가)를 받기가 어려운 건축물에 속한다고 봅니다.
그 이유는 여러 가지가 있겠으나, 몇 가지를 나열한다면, 첫째로는 조닝규정(ZONING REGULATION)에 의거 교회건물내의 가장 큰 집회 공간에 배치된 좌석수에 따라 비례적으로 요구되는 주차공간을 충족시켜야 되는 어려움이 있으며, 두 번째로는 그 좌석수가 75명을 초과할 때, 부수적으로 따르는 집회장소(PLACE OF ASSEMBLY)에 대한 허가와 같은, 다른 여러
가지의 엄격한 건축법규들을 수용해야 한다는 점들입니다.
먼저 교회건물에 대한 신축이나 증축을 고려한다면, 필수적으로 점검해야 할 몇 가지 조닝규정에 대하여 알아보겠습니다. 교회건물은 용도분류상 (USE GROUP) 4에 속하며, 주거지역(RESIDENTIAL ZONING DISTRICT: R1부터 R10까지)과 상업지역(COMMERCIAL Z.D.: C1부터 C8까지), 그리고 공업지역(MANUFACTURING Z.D.: M1지역만)의 거의 모든 지역에 건축을 할 수 있지만, 상업지역 중 C7과 공업지역의 M2와 M3지역에는 건축허가를 받을 수 없습니다.특히 조심해야 될 지역은 공업지역의 M1지역으로, 시청건축과(BUILDING DEPARTMENT)로부터 건축허가를 받기 이전에 먼저 도시계획청장(CITY PLANNING COMMISSIONER)으로 부터 심사를 받아야 하는 데, 이때에는 교회부지의 주변상황들을 심도 있게 고려하게 되며, 이로부터 제기되는 문제점들에 대하여 해결할 수 있는 대안들이 제시되어야 합니다.
교회건물을 건축하기 위하여서는 가장 먼저 용적률(FAR: FLOOR AREA RATIO)을 고려하게 되는데, 이는 해당 조닝에 의하여 결정되어 집니다. 가장 용적률을 제한 받는 곳으로는 R1과 R2지역으로서, 대지면적의 50%에 해당하는 건축면적을 수용할 수밖에 없으며, 만약 도시계획청장의 심사를 받게 되면, 100%의 용적률을 받을 수도 있습니다.
그밖에 R3지역은 100%의 용적률을 그리고, R4와 R5지역은 200%의 용적률을 적용받게 되며, 대체적으로 조닝번호가 높아질수록 더 많은 용적률(R6:480%, R7:480%, R8:650%, R9:1000%, R10:1000%)을 적용 받을 수 있습니다. 또한, 건폐율(LOT COVERAGE)도 마찬가지로, 조닝번호에 비례하여 55%와 70%사이에서 결정되어 집니다.
그 다음으로는 교회건물의 주차규정을 고려하여야 하는데, 이는 전적으로 교회건물내의 가장 큰 집회공간에 배치되는 좌석수에 의하여 결정되어 집니다. 이 좌석수는 건축법규에 의하여 산정되는 데, 제대나 강대상 면적을 제외한 순수한 집회공간의 면적을 10평방피트(SQUARE FEET)로 나누었을 때 산출되는 수가 곧 수용좌석수가 됩니다.
조닝 규정에 의하면, R1, R2, R3지역은 10좌석마다 1대의 주차공간이 필요하며, R4, R5지역은 15 좌석마다 1대의 주차공간을 필요로 합니다. 그러나 주차 공간 면제규정에 의하면 산출된 주차공간이 10대 미만이 되면, 주차공간을 제공하지 않아도 됩니다.예를 들어, R4지역에 있는 교회건물이 1,400 평방피트의 순수집회공간을 설립한다면, 산정된 좌석수는 140석이 되며, 산정된 주차공간은 10대 미만이므로, 주차공간을 면제 받을 수 있습니다.또한, 기존의 건물을 구입하여, 교회로 씨오를 받고자할 때 고려해야 할 점들이 있는데, 그중에서도 특히 건물 구조 체에 대한 적합성 여부를 점검하는 것입니다. 뉴욕시는 조닝에 관계없이 방화구역(FIRE DISTRICT)이 설정되어 있습니다.
브루클린의 대부분이 방화구역에 속해 있으며, 퀸즈도 역시 밀집된 주거지역의 대부분이 방화구역에 속해 있습니다. 만약, 목조 구조 체(FRAME BUILDING)로 지어진 주거용 건물을 매입하여 교회로 용도변경을 시도할 때, 방화 구역 내에서는 불가능하며, 건물의 구조 체를 불연재를 사용하여 재시공해야 합니다. 더불어, 간과하기 쉬운 점으로서, 현재 지어진 건물이 대지 경계선으로부터 적절한 이격거리(SETBACK)를 수용하고 있는 지 점검하여야 합니다.
교회건물이 조닝 R1부터 R5사이의 지역에서 C/O를 받기 위해서는 기존건물과 양옆의 대지경계선으로부터 유지해야할 이격거리는 최소한 8 피트는 되어야 합니다. 그러나 조닝 R6부터는 이러한 이격거리를 필요로 하지 않습니다.이렇듯 교회건물을 신축하거나 증축을 하고자 할 때, 조닝규정에 대한 중요한 사전지식을 갖고 적절하게 부지를 구입하거나 기존건물을 매입한다면, 계획한대로 교회로서의 C/O를 받는데 만족스러운 결과를 실현시킬 수 있지만, 교회건축에 대한 조닝규정을 이해하지 못한 상태에서 구입된 부지는 기대에 미치지 못하는 결과를 가져올 수 있습니다.
