우리가 내는 모기지 융자 페이먼트가 어떻게 형성 될까요? 30년 모기지 융자와 15년 모기지 융자가 어떻게 다를까요? 지난번 언급과 같이 모기지 융자는 원금 상환 기간에 따라 크게 30년 모기지 융자와 15년 모기지 융자로 나누어진다고 말씀 드렸습니다. 30년과 15년으로 구분에 앞서 고정 모기지가 어떻게 형성되는지 구체적으로 알아보겠습니다.
흔히 고정 모기지라고 하는 것은 은행에서 빌린 원금을 일정 상환기간 동안 고정된 이자율로 갚아가는 것을 말하는데 고정 모기지의 가장 큰 특징은 매달 지불하는 월 페이먼트가 동일하다는 겁니다. 이 고정 모기지 융자의 월페이먼트가 어떻게 산술 되는지 알아보기 위해서 예전에 배운 초등학교 5학년 정도의 산수 실력이 약간 필요로 합니다.
예) 1,000달러를 이자율 10%로 빌리는데 2년 상환이고 일년에 1번 내는 방식으로 고정 모기지 융자를 했다고 합시다. 그럼 페이먼트는 어떻게 산출이 될까요?
원금: $1000
이자율 10%
첫번째 원금 상환액 P1
두번쨰 원금 상환액 P2
(위 조건이 일년에 한번 내는데 2년 동안 원금을 갚는 방식으로 융자 페이먼트는 총 두 번이 됩니다)
식1. P1 + P2 = $1000
기본적으로 두번의 원금 상환의 합은 $1000 입니다.
식2 : 첫번째 페이먼트 = P1 + $1000 X 10% = P1 + $100
첫번째 페이먼트는 첫 원금 상환액에 처음 빌린 $1000의 이자 10%를 지불해야 됩니다.
식3: 두번째 페이먼트 = P2 + ($1000 - P1) X 10 %
약간 복잡해 보이는데 두번째 페이먼트는 두번째 원금 상환액과 이자를 내야 되는데 여기서 두번째 이자는 $1000대한 이자가 아니라 $1000에서 첫번째 원금 상환액인 P1을 뺀 잔금의 10%를 이자로 내면 됩니다. 그래서 ($1000-P1) x 10% 수식이 나옵니다.
식4 ; 첫번째 지불액 = 두번째 지불액
P1 + $100 = P2 + ($1000-P1)10%고정 모기지 융자의 특징은 내는 페이먼트가 동일 하다는 겁니다 그래서 상기 식을기준으로 필요한 금액을 모두 구하면
첫번째 원금 상환 P1 = $476.19
두번째 원금 상황 P2 = $523.81
고정 페이먼트 금액 = $575.19
첫번째 이자 금액= $100
두번째 이자금액 =$52.38
이것을 아래와 같이 표로 쉽게 표시를 할수가 있습니다.
횟수 이자 월 페이먼트 원금상환 이자 남은 원금
1. 10% $576.19 $476.19 $100 $523.81
2 10% $576.19 $523.81 $52.38 0
Total $1,152.38 $1000 $152.38
30년 고정 모기지 융자도 상기 방법과 동일한 방법으로 페이먼트를 산출하는데매달 페이먼트를 하므로 일년을 12번씩 나누어 내고 이것을 30년 동안을 지불해야 되니 총 360번에 걸쳐 고정된 이자로 원금 상환을 하면서 원금과 이자의 합이 360번 동안 고정되게 월페이먼트를 고정 하는 방식이 됩니다.만약 여기서 상기를 30년 동안 고정 모기지 융자로 360번 페이먼트를 한다고 하면 다음과 같은 결과를 얻습니다.
횟수 / 이자 / 월페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총상환 금액
360 10% $8.78 $1,000 $2,150.97 $3,150.97
이처럼 횟수를 2번으로 원금을 상환하는 것과 360번으로 나누어 상환하는 것을 비교를 하면 월페이먼트(원금+이자)가 $576.19에서 $8.78로 확 줄어 듭니다. 반면 일년에 두번 내는 방식으로의 이자 금액의 합은 $152.38이었으나 360번으로 30년으로 진행하니 무려 원금의 두배가 넘는 $2,150.97이 나왔습니다. 즉 $1000을 빌렸는데 30년동안 총 $3,150.97을 갚아야 됩니다. 여기서 촛점은 상환 횟수가 늘어나니 페이먼트는 줄어드나 내어야 할 이자금액은 상당히 늘어 난다는 점입니다.이것을 현실에 맞게 $400,000을 6% 이자로 30년 고정 모기지 융자를 얻는다고 하면
(30년 고정)
횟수 / 이자 / 월페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
360 6% $2,398.20 $400,000 $463,354.10 $863,354.10
상기처럼 $40만불을 30년동안 빌려서 상환을 하니 매월 페이먼트는 $2,398.20이나 30년 동안 총이자가 무려 $46만불이 넘게 나와서 실제 $86만불 이상을 갚아야 되는 꼴이 됩니다. 이번엔 15년 고정 모기지 융자로 상환하는 것을 계산해 보겠습니다.
(15년 고정)
횟수 / 이자 / 월 페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
180 6% $3,375.43 $400,000 $207,576.56 $607,576.56
15년 고정은 그 상환 회수가 180번으로 30년의 절반으로 줄어 듭니다. 즉 30년 동안 할 원금 상환을 15년만에 해야되니 매월 페이먼트를 30년 고정보다 $977.20 이 더 많은 $3,375.43을 내게 됩니다. 반면 상환 회수가 줄어든 만큼 그 이자도 줄어 드는데 15년 동안 낸 이자가 $207,576.56로 30년의 절반이 되지 않습니다.
많은 고객이 월페이먼트 부담으로 30년 고정 모기지 융자를 선택하시는데 30년 동안 내어야 될 총 이자금액을 보시면 벌린 입을 다물지 못하십니다. 그럼 다음 시간에는 월페이먼트가 낮은 30년 고정 모기지 융자를 얻고 15년 고정 모기지 융자 처럼 이자 금액을 줄일수 있는 방법에 대해서 자세히 알아 보도록 하겠습니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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