신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

투자 회수율 또는 자본 환원율(Capitalization Rate, Cap Rate)은 투자액에 대한 연간 수익 회수 비율로서 수익용 부동산의 가치를 산정하는데 사용하는 비율입니다. 이 투자 회수율은 부동산에 대한 투자 심사, 감정 또는 융자 심사 과정에서 중요한 영향을 미치므로 여기에서는 투자자의 관점에서 이를 살펴봅니다.

1. 계산 방법
투자 회수율은 연 순운영수익(Net Operating Income, NOI)을 부동산 가격(Value)으로 나누어서 얻는 비율로서 백분율로 표시하는 것이 보통입니다. 예를 들어 건물의 가격이 100만 달러인데 연 순 운영 수익이 8만 달러인 경우에는 투자 회수율이 8%가 됩니다. 순 운영 수익은 실질적 총수익(Effective Gross Income, EGI)에서 운영경비(Operating Expenses)를 차감하여 계산합니다.

2. 실질적 총수익의 계산
실질적 총수익은 잠재적 총수익(Gross Potential Income, GPI) 즉 그 부동산이 100% 임대되고 임대료가 손실 없이 모두 걷히는 경우에 얻을 수 있는 잠재적인 임대료 총수익에서 다음 사항을 가감함으로서 얻어집니다.

· 임대가 되지 않은 비율 즉 공실율을 감안하여 이로 인한 손실을 차감합니다. 보통 5%를 공실율로 보지만 투자자는 이를 면밀히 검토해야 합니다.
· 임대인이 임대율을 높이기 위하여 임차인에게 제공하는 양보(Concessions)로 인한 손실을 차감합니다. 예를 들어 1개월의 렌트를 깎아주거나 당초 예정된 임차료을 일정 기간 낮추어 주는 경우를 들 수 있습니다.

· 채권 회수 손실을 차감합니다. 이 손실률을 보통은 보통 0.5% 로 보고 있지만 임차인, 지역, 경제 사정 등 다양한 요인의 영향을 받습니다.
· 통상적인 건물 임대료 이외의 수입을 가산합니다. 이에는 지연배상금, 세탁기 수익, 자판기 수익, 공동 사용 지역 관리비 수익 등이 있습니다.


3. 운영경비의 계산
운영경비의 주요 항목은 다음과 같습니다.
· 부동산세: 매우 큰 금액이며, 전부 또는 일부를 임차인이 부담하도록 하는 경우도 있으므로 이를 정확하게 파악하여야 합니다.
· 공공요금(Utilities): 전기료, 상수도료, 하수도료, 쓰레기 수거료 등을 포함합니다. 공공요금을 절약하는 방안으로 최근에는 임차인이 각자의 사용분을 내도록 하는 경우가 많습니다.

· 관리비: 투자자가 스스로 부동산 을 관리하는 경우에는 기회비용을 계상하고, 전문 관리인이나 관리 회사를 고용하는 경우에는 이들에게 지급되는 비용을 계상해야 합니다.
·보험료: 부보 범위와 보험료가 보험 회사에 따라 매우 다양하므로 이에 대한 정확한 파악이 필요합니다.
· 기타 운영경비: 잔디나 수목 관리비, 소독비, 청소비 등 다양한 경비가 있습니다.

4. 특정 부동산의 투자 회수율
투자자는 보통 임대료 명세서(Rent Roll)나 수익 경비 명세서(Expense and Income Statement) 등을 매도인에게서 받는 경우가 많습니다. 그러나 투자자는 매도인의 서명이 있다하여도 전적으로 이러한 서류에만 의존하지 말고 구체적인 수익과 경비를 위에서 설명한 방식으로 검토하는 것이 좋을 것입니다. 실무상 매도인이나 부동산 중개인이 제시하는 수치와 금융 기관에서 인정되는 수치 사이에는 큰 차이가 있으므로 투자자의 면밀한 조사가 필요합니다.
투자자는 위에서 살펴본 방식으로 계산된 순 운영 수익을 매도인이 요구하는 판매 예정가로 나눔으로서 특정 부동산의 투자 회수율을 계산할 수 있습니다. 예를 들어 여러 개의 부동산을 동시에 검토하고 있는 경우에는 각각의 회수율을 계산하여 그 중 회수율이 가장 높은 부동산을 중심으로 상담을 진행할 수 있을 것입니다.

5. 시장 투자 회수율의 활용
시장 투자 회수율(Market Cap Rate)은 특정한 시장에서 최근에 매매된 비슷한 부동산에 관한 재무 자료를 분석함으로서 얻어집니다. 투자자가 이러한 시장 투자 회수율을 얻기 위해서는 보통 그 지역에 있는 금융인이나 감정인의 도움을 받는 것이 좋습니다.

투자자는 이렇게 얻은 시장 투자 회수율을 활용하여 본인이 검토하고 있는 부동산의 투자 회수율과 비교하여 그 거래가 적정한 것인지를 판단하는데 도움을 받을 수 있습니다. 검토하고 있는 부동산의 투자 회수율이6%인데 시장 투자 회수율이 8%라면 그 부동산은 투자 회수율이 너무 낮은 셈이 됩니다. 이를 바꾸어 말하면 매도인이 요구하는 판매 예정가가 지나치게 높다고 판단할 있습니다.또한 투자자가 시장 투자 회수율을 활용하여 특정한 부동산의 가치를 산정할 수 있습니다.

투자자는 순 운영 수익(NOI)을 시장 투자 회수율로 나눔으로써 추정 시장 가격(Estimated Market Value)을 얻을 수 있습니다.예를 들어 특정한 부동산의 순 운영 수익이 8만 달러이고 시장 투자 회수율이 8%인 경우에는 추정 시장 가격은 100만 달러가 되며 시장 투자 회수율이 6%인 경우에는 추정 시장 가격은133만3,333 달러가 됩니다. 매도인이 이 부동산에 대하여 120만 달러를 요구한 경우에 믿을 만한 객관적인 시장 투자 회수율이 8%라면 투자자는 이를 기초로 100만 달러에 사겠다는 수정 제안을 할 수 있을 것입니다./347-432-9939/516-576-3232/simons@archercap1.com