주택시장의 전반적인 상황은 신규주택의 건축, 그리고 기존주택 및 신규주택의 매매동향을 통하여 대략적으로 판단할 수 있습니다. 그러면 가장 최근자료(8월)에서 나타나고 있는 주택시장의 상황은 과연 어떠할까요?
8월중 신규주택의 건축건수는 지난 7월보다 6%나 감소하면서 지난 2003년초 이후 가장 낮은 수치를 기록하였습니다. 이는 당초예상치(3.0%)에 비해 두배에 달하는 것으로써 주택시장에 대한 건축업체들의 전망을 크게 낮추도록 만들고 있습니다
기존주택은 8월중 총 630만채(연수치)가 매매되어 지난 7월대비 0.5%가 감소하였습니다. 시장에 나온 재고물량은 총 392만채로 8월중 매매를 기준으로 볼 때 매매에 소요되는 기간은 7.5개월입니다. 기존주택의 중간가격은 22만5,000달러로 7월중 23만달러에 비하여 하락하였습니다. 매매율은 지역별로 차이를 나타내고 있는데 중서부지역)과 북동부지역은 각각 0.7%와 1.9% 증가한 반면 서부지역과 남부지역은 각각 2.3%와 0.8%의 감소세를 보였습니다. 신규주택의 경우 지난 3개월동안 계속 하락세를 면치 못하였으나 지난 8월에는 다소 반전된 것으로 나타나고 있습니다. 상무부의 발표에 따르면 지난 8월 신규 단독주택의 매매는 7월에 비하여 4.1% 증가한 105만건(연수치)을 기록하였다고 합니다.
그러나 7월중 매매수치가 종전의 107만채에서 101만채로 하향수정되었다는 점을 감안할 경우 ‘반전’이라는 표현은 어울리지 않는 듯 합니다. 신규주택의 매매는 지난 5월 1.8%, 6월 0.9% 그리고 7월에는 무려 7.5%나 감소하였다가 8월에 들어 4.1%의 증가세를 보였습니다. 그러나 이 역시 작년에 비해 매매는 17.4%가 감소한 것입니다.8월중 신규주택의 평균가격은 30만4,400달러로 7월의 31만4,200달러보다 3.2%정도 하락하였으며 중간가격의 경우에는 23만7,000달러로써 지난 2003년이래 처음으로 하락세를 나타내었습니다.8월중 신규주택의 매매가 ‘반등’된 데에는 가격하락이 중요한 요인으로 작용하였다는 평가가 있습니다.
그러나 중간가격만 지난해 24만100달러보다 낮아졌으나 평균가격의 경우 작년의 29만5,000달러보다 여전히 높은 상태입니다. 또한 신규주택의 경우 역시 가격하락 현상이 나타났음에도 불구하고 매매는 부진하였다는 점을 고려할 때 그리 설득력있는 평가가 아닌 것으로 판단됩니다.
8월말기준으로 신규주택의 재고는 총 56만8,000채로 8월 매매율을 가정할 때 재고 소진까지 6.6개월이 소요되는 것으로 나타나고 있습니다. 그나마 다행스러운 것은 재고수치가 지난 7월의 57만채, 7.0개월보다는 다소 낮아졌다는 것입니다.
8월중 신규주택 매매를 지역별로 살펴보면 남부지역은 11.1%, 중서부지역은 12.2%, 그리고 북동부지역은 21.7%가 증가한 반면 서부지역의 경우에는 17.7%가 감소한 것으로 나타나고 있어 특히 서부지역의 경우 기존주택이나 신규주택에 있어 심각한 침체현상을 나타내고 있다는 것을 보여주고 있습니다.
이처럼 기존주택의 매매율도 부진하고 신규주택 역시 지난 7월 급격한 감소현상을 고려한다면 여전히 부진한 상태로써 주택시장이 침체국면에서 벗어나지 못하고 있음을 나타내 주고 있습니다.최근에 접어들면서 주택시장에서 나타나고 있는 두드러진 현상들은 다음과 같이 요약될 수 있습니다.주택재고가 급증함에 따라 주택매입자의 입장에서는 선택의 폭이 넓어졌으며 매매협상에 있어서도 유리한 위치를 차지할 수 있음.
주택가격의 하락현상이 발생하기 시작하였으며 또한 최근에 나타나고 있는 주택재고 급등현상은 주택가격의 하락을 계속 압박하는 요인으로 작용하고 있음.
모기지이자율은 연방은행의 금리동결을 기점으로 계속 하락하여 30년 고정 이자모기지의 평균이자율의 경우 6.125% 수준까지 떨어졌음.
위와 같은 현상들은 분명 주택매입자들에게 있어 시장 환경이 매우 유리하게 전개되고 있음을 나타내 주고 있습니다. 그러나 이러한 상황임에도 불구하고 대부분의 지역주택시장은 여전히 부진함을 면치 못하는 실정입니다. 왜 이러한 현상이 일어나고 있을까요? 이는 주택시장의 모멘텀(Momentum)이 바뀌었기 때문입니다. 따라서 적어도 현재로써는 주택매입자들이 지금 당장 주택을 장만해야 한다는 시급함이 별로 없는 상태입니다. 최근 이자율의 하락에도 불구하고 주택매매는 부진한 실정이라는 사실이 주택매입자들이 주택 장만의 시급함을 느끼지 못한다는 것을 반증해주고 있습니다. 그러나 시장은 보이지 않는 손(Invisible Hand)에 의하여 움직입니다. 때가 되면 주택시장은 또다시 새로운 활기를 되찾으며 주택가격은 상승국면을 타게 될 것입니다. 다만 아직은 그 때가 아니라는 것은 분명한 사실입니다.
