내가 살고 있는 집이 얼마의 시장가를 가질까?
집을 소유한 독자라면 한번쯤 지금 내 집 값이 얼마나 올랐을까? 혹은 주택 시장이 좋지 않는데 집값이 구입 시보다 더 내리지는 않을까? 생각 해보았을 것입니다. 부동산에 있어서 단세대 주택, 다세대 주택, 상업용 건물, 사업체에 이르기까지 감정 대상은 상당히 다양합니다.
일단 부동산 거래가 시작되면 현금을 다 주고 사지 않는 한 모든 거래에는 감정 절차가 꼭 필요 하게 됩니다. 물론 재융자를 받을 때도 감정가에 따라 받을 수 있는 이자율과 Cash Out을 할 경우도 받을 수 있는 액수까지 달라지지요. 이처럼 모기지 융자를 해주는 은행이 담보물의 가치를 알아보는 것은 융자의 필수이고 감정으로 나온 가치가 융자에 막대한 영향을 줍니다.
간단한 예를 들어 보면 최근에 100%로 융자를 받는 고객도 많이 있는데 50만 달러 주택을 100% 융자를 받기 원하는 고객이 있다고 합시다. 그런데 은행 감정가가 48만 달러만 나왔다고 하면 은행에서 100% 융자 금액은 48만 달러밖에 되지 않습니다. 즉 고객은 2만 달러를 다운 하여야 100% 융자를 얻을 수가 있다는 이야기기 됩니다.
20% 다운 하고 80% 융자를 얻는 분도 마찬가지로 감정가 보다 구입가가 적게 나왔다면 감정가의 80% 만 융자가 되니 80% 융자를 하기 위해서 약간의 차액만큼 더 다운 하시던지 아니면 80% 이상 융자를 얻으셔야 합니다. 참고로 구입가 보다 감정가가 더 많이 나왔을 경우 융자는 구입가 기준으로 진행이 됩니다.
그럼 이러한 부동산 감정은 어떻게 가치를 산출할까요? 가장 일방적인 방법인 Sales Comparison Approach에 대해서 알아보기로 하겠습니다.
Sales Comparison Approach 감정 방법은 감정 평가사들이 가장 많이 사용하는 방법으로 감정하고자 하는 주택이나 건물과 지역적으로 가장 가까우면서도 조건이 비슷한 3-4개의 이미 거래된 가격과 비교해서 해당 Property를 감정하는 방법입니다.
즉 감정코자 하는 Subject Property를 기본으로 선별된, 이미 매매된 비교 주택들(Comparable Sales)의 상이 조건들을 맞추어 가면서 근사치의 값을 찾아내는 것입니다. 실례를 들어 보면, 아래 표에서처럼 감정하려는 주택과 비교 주택을 놓고 거래된 주택 가격과 옆단에는 상이한 조건에 따라 가감한 금액이 보이실 것입니다.
subject 비교1 비교 2 비교 3
거래가격 $470,500 $464,000 $471,500
위치 Good Good Ave +2000 Good
방 3 3 3 4 -1500
화장실 2 2 1.5 +1500 2
지하실 Finished Finished Unfinished +2500 Unfinished +2500
차고 1 Car 2Car -2500 1 Car 1 Car
에어컨 CAC CAC CAC N/A +3000
벽난로 None 1 -1000 None 1 -1000
$467,000 $470,000 $474,500
간단히 설명하면 감정 주택은 1Car Garage인데 비교 1은 2Car Garage이네요 그래서 비교 1 거
래 가격에서 $2,500을 빼고, 비교2은 화장실이 1.5인데 감정 주택은 2개네요. 그래서 비교 2 거래 가에 $1,500이 더해집니다. 이런 식으로 비교되는 3곳의 감정가격을 기준으로 약간의 다른 요소를 합해서 감정사가 감정 주택의 가치를 산출합니다.
대충 눈치 있는 분들은 아셨을 겁니다. 감정 대상의 주택 가격은 감정사가 비교하는 주택의 거래 가격이 가장 큰 영향을 미친다는 겁니다. 그래서 감정시 부동산 브로커 분들이 감정사에게 일명 ‘캄’(Comparable Sales)이라고 하는 최근 좋은 가격으로 거래된 자료를 감정사에게 참고로 건네줍니다.
필자는 다운이 좀 적거나 감정에 문제가 될 만한 융자건은 감정시 직접 나갑니다. 얼마전 감정나온 미국 감정사가 20년 감정사 생활하며 감정시 나온 론 오피스는 처음 봤다고 하더군요. 아무 말 없이 버티고만 있어도 무언의 압력이라고나 할까요. 혹시 부동산 감정 평가사에 관심 있는 독자를 위해 간단히 감정 평가사에 관해 언급하면 100만 달러 이하의 주거용만을 감정할 수 있는 State Licensed Appraiser와 100만 달러 이상의 주거용도 할 수 있는 State Certified Appraiser, 또한 상업용도 감정할 수 있는 State Certified General의 세 부류로 나뉩니다. 모두 일정 시간의 Educational Requirement 와 2년 이상 (2000 - 3000시간이상) 의 Experiential Requirement를 만족시켜야 하며 주정부 시험을 포함해서 5-8회 이상의 시험을 거쳐야 합니다. 초기 2~3년 고생을 생각하여야 되며 어느 정도 경력이 쌓이면 크게 시간에 구애를 받지 않고 자유롭게 일하실수 있는 직업중 하나입니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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